Micro-BIC – Locations meublées et régime fiscal de la para-hôtellerie

1.1. Champ d’application

Le régime micro-BIC s’applique aux entreprises individuelles et, depuis le 11 décembre 2016, aux EURL dont l’associé unique personne physique est le gérant (loi SAPIN II). Cependant, certains revenus ne sont pas éligibles au régime micro-BIC (et sont obligatoirement imposés au réel quel que soit leur montant), il s’agit :

• des revenus issus de sociétés de personnes (notamment SARL de famille) autres que les EURL ayant opté pour le régime du micro-BIC,
• des revenus issus d’indivision ou de sociétés de fait (sauf lorsque seul l’un des époux est inscrit en tant qu’exploitant en raison de cette activité et que le total des revenus est inférieur aux seuils).
  
  

1.2. Conditions

1.2.1. Seuils de recettes

Le chiffre d’affaires hors taxes de l’année civile N-1 ou de N-2 ne doit pas excéder :

• pour les BIC relatifs à la vente de marchandises, ou la fourniture de logement (chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés) : 188 700 € pour les revenus perçus en 2023, 2024 et 2025 (176 200 € HT pour les revenus perçus en 2020, 2021 et 2022) ;
• pour les BIC relatifs à la location meublée classique (non classée) ou gites ruraux non classés meublées de tourismes : 77 700 € pour les revenus perçus en 2023, 2024 et 2025 (72 600 € HT pour les revenus perçus en 2020, 2021 et 2022)

Ainsi les 2 premières années (en l’absence de chiffre d’affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC sauf option pour le régime réel.

Les avantages fiscaux pour les loueurs de gîtes ruraux sont supprimées à compter des revenus 2016. Pour continuer à bénéficier des mêmes avantages, ceux-ci doivent demander le classement de leurs locaux en meublé de tourisme dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du Code du tourisme. À défaut, la limite applicable est celle de droit commun des locations meublées classiques.

Rappel : Les seuils pour les revenus 2017, 2018 et 2019 était respectivement de 170 000 € et 70 000 €.

1.2.2. Revenus pris en compte pour l’application du seuil du micro-BIC

Pour déterminer si les BIC sont inférieurs aux seuils du micro-BIC, on additionne les revenus du contribuable (et non de son foyer fiscal), issus :

• de biens propres,
• de biens indivis entre époux lorsque seul l’un des époux est immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers (devenus le registre national des entreprises – RNE) en raison de cette activité (dans ce cas, on retient la totalité des revenus et non seulement la moitié) ;
• perçus directement (détention directe),
• perçus via une EURL soumise à l’IR et dont l’associé unique est une personne physique dirigeant.

En revanche, il n’est pas tenu compte :

• des revenus de sociétés de personnes, notamment SARL de famille, SCI, SNC non soumises à l’IS (autres que les EURL ayant opté pour le régime du micro-BIC) qui sont obligatoirement imposés au régime réel ;
• des revenus des autres membres du foyer fiscal (revenus issus de biens propres du conjoint ou du partenaire de PACS)
• des revenus issus de biens de communauté, ou de société de fait
• des revenus issus d’indivision (sauf pour les indivisions entre époux, sauf lorsque seul l’un des époux indivis est immatriculé au RCS ou au RNE, en raison de cette activité).

1.2.3. Pluralité d’entreprises ou de sociétés

1.2.3.1. Deux entreprises individuelles

Lorsqu’un contribuable exploite personnellement plusieurs entreprises commerciales, le chiffre d’affaires à comparer aux seuils mentionnés au 1 de l’article 50-0 du CGI, apprécié s’il y a lieu dans les conditions prévues au quatrième alinéa du 1 de l’article 50-0 du CGI s’entend du montant de son chiffre d’affaires global annuel réalisé dans l’ensemble de ses entreprises.

Pour l’application de cette règle, il convient de considérer isolément la situation de chacun des membres du foyer fiscal. Ainsi, lorsque chacun des deux époux exploite un fonds de commerce qui constitue un bien propre, il n’y a pas lieu de globaliser les chiffres d’affaires provenant de l’exploitation de ces fonds pour apprécier si le régime micro-BIC leur est applicable.

Dans l’hypothèse inverse où chacun des deux époux détient des droits indivis sur un fonds de commerce, ce dernier doit être regardé comme étant exploité en société de fait si les critères d’existence d’une telle société sont réunis ou, dans le cas contraire, en indivision. Or, dès lors que les sociétés ou organismes soumis au régime fiscal des sociétés de personnes, notamment les sociétés de fait et les indivisions, ne peuvent pas, sauf exception, bénéficier du régime micro-BIC, le résultat provenant de l’exploitation d’un tel fonds doit être déterminé selon un régime réel d’imposition.

Par dérogation à cette règle, il est admis qu’un fonds de commerce indivis entre deux époux puisse, pour l’application du régime micro-BIC, être réputé exploité personnellement par celui des deux époux qui est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers à raison de ce fonds ; l’époux concerné peut donc bénéficier du régime micro-BIC pour le fonds en cause si son chiffre d’affaires global annuel de l’année civile précédente ou de la pénultième année civile réalisé dans ce fonds et dans les fonds qu’il détient en nom propre, n’excède pas les seuils déjà cités.

Si les deux époux sont personnellement immatriculés pour le fonds concerné, cette dérogation n’est pas applicable. Dans ce dernier cas, le résultat provenant du fonds indivis doit être déterminé selon un régime réel d’imposition et le chiffre d’affaires retiré de ce fonds n’est pas pris en compte pour le calcul du chiffre d’affaires annuel global réalisé par chacun des deux époux au titre de leurs fonds détenus en nom propre et retenu pour l’appréciation du seuil d’application du régime micro-BIC.

Remarque : Cette solution de tempérament est également applicable en cas de pluralité de fonds indivis

Lorsque le chiffre d’affaires global annuel excède les seuils déjà cités, le contribuable concerné est exclu du champ d’application du régime micro-BIC. Cette exclusion concerne l’ensemble de ses entreprises, lesquelles relèvent alors de plein droit d’un régime réel d’imposition.
Dans l’hypothèse inverse, le contribuable peut, le cas échéant, opter pour un régime réel d’imposition (CGI, art. 50-0). Cette option s’exerce entreprise par entreprise.

1.2.3.2. Une entreprise individuelle et une société

En présence d’une entreprise individuelle et d’une société :

• le résultat de la société est obligatoirement soumis au régime réel (que le total des revenus soit inférieur ou supérieur aux seuils de 77 700 € ou 188 700 €),
• l’entreprise est au régime micro-BIC si les revenus issus de cette entreprise sont inférieurs au seuil du micro-BIC. À défaut ou sur option, l’entreprise est au régime réel.

Attention : Si 2 immeubles sont inscrits au bilan d’une seule et unique entreprise (1 numéro SIREN), l’ensemble des revenus sera soumis au régime réel ou micro.

Exemple :
Il n’est pas possible, pour un même détenteur, d’exploiter un logement meublé de tourisme en micro BIC avec l’abattement de 71 % ET un logement meublé « classique » en régime réel au sein d’une même entreprise.

En revanche, il est possible d’exploiter un logement meublé de tourisme en micro BIC avec l’abattement de 71 % au sein d’une entreprise ET un logement meublé « classique » en régime réel au sein d’une SARL de famille par exemple.

1.2.4. Pluralité d’activités soumises à des seuils différents

Dans le cas où une entreprise exerce simultanément une activité de vente à emporter ou à consommer sur place et une activité de prestation de services, le régime micro n’est applicable que si, l’année précédente ou la pénultième année (avant dernière année), le chiffre d’affaires global n’excède pas 188 700 € et si le seuil de 77 700 € prévu à l’égard des prestations de services est respecté. Ces seuils sont appréciés hors taxe.

Exemple :
Le régime micro est applicable en 2023 si une entreprise réalise, en 2022, 164 000 € de ventes et 20 000 € de prestations de services (autres que le logement). Il ne l’est pas si les prestations de services sont de 79 000 € en 2022 et 2021, quel que soit le chiffre d’affaires des ventes au cours de ces années.

1.2.5. Micro-BIC et régime de TVA

Le régime micro-BIC peut se cumuler avec le régime réel de la TVA : Il n’est pas obligatoire d’être exonéré de TVA ou soumis à la franchise de base de TVA (depuis les revenus 2017). En cas de cumul de l’assujettissement à la TVA et au régime micro, il serait seulement exigé des contribuables la tenue d’un livre aux pages numérotées retraçant les opérations (CGI. art. 286, 3°).

1.3. Régime d’imposition

Le résultat imposable est égal au total des recettes diminué d’un abattement forfaitaire de :

• 50 % en cas de location meublée classique et gîtes ruraux non classés depuis les revenus 2016,
• ou 71 % pour les chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés (CGI. art. 1407, III, 2° et 3°).

L’abattement de 50 % ou 71 % est d’au minimum 305 €.

Le régime micro-BIC :

• aucune charge n’est déductible : l’abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes les charges déductibles y compris les cotisations sociales et les amortissements,
• exclut tout déficit.
  
  

Remarques :
Lorsqu’un investisseur anticipe un déficit pour de nombreuses années et qu’il se trouve de plein droit en régime micro, il est indispensable qu’il sorte du régime micro et opte expressément pour le régime d’imposition réel simplifié.

Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
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