Quelles sont les obligations de l’hébergeur pour ouvrir une maison d’hôtes ou un gîte ?

les déclarations

Les obligations vis-à-vis de l’administration : déclaration ou autorisation

Les obligations de l’exploitant sont distinctes selon qu’il exploite un Établissement Recevant du Public (ERP) ou un simple meublé de tourisme (gîte ou chambre d’hôtes de moins de 15 couchages).

Pour un meublé de tourisme, par principe, la déclaration en mairie de l’activité de location est obligatoire, lorsque le meublé constitue une résidence secondaire. A défaut, le propriétaire est passible d’une amende de 450 euros. En revanche, lorsque vous louez votre résidence principale, vous êtes dispensé de toute démarche préalable à la location saisonnière.

A noter que ce principe a été modifié par le décret du 28 avril 2017 (« décret Airbnb »), qui prévoit la possibilité, pour les communes de plus de 200.000 habitants, de rendre obligatoire l’enregistrement de tout meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Il convient de se renseigner auprès de la mairie de la commune où est situé le meublé, afin de savoir si une délibération du conseil municipal a été prise en ce sens.

Par ailleurs, dans certaines villes, il est obligatoire, outre la déclaration en meublé de tourisme, d’obtenir une autorisation préalable du maire pour pouvoir modifier l’usage du logement. S’il avait auparavant le statut d’usage d’habitation, il doit obtenir celui de local destiné à la location saisonnière ou touristique. La mairie peut exiger que l’exploitant compense ce changement d’usage par la mise à disposition sur le marché d’un logement d’habitation de surface équivalente. De même, l’exploitant doit se renseigner auprès de sa mairie pour connaître l’étendue de ses obligations. A défaut, il encourt notamment une amende de 50.000 € pour violation des dispositions du Code de l’urbanisme.

Pour un ERP, les règles ci-avant énoncées se cumulent avec de nouvelles contraintes. En effet, l’exploitant d’un ERP doit également solliciter auprès de la mairie (ou de la préfecture, à Paris), l’autorisation d’ouverture au public en cas de travaux, de changement d’affectation ou après une fermeture pendant plus de 10 mois. Cette demande doit être effectuée 1 mois avant l’ouverture.

La demande d’autorisation d’ouverture doit comprendre certains documents, tels que :

• une attestation du maître d’ouvrage, certifiant la réalisation des contrôles et vérifications techniques relatifs à la solidité,
• une attestation du bureau de contrôle, s’il doit intervenir pour confirmer l’exécution de la mission solidité,
• un rapport de vérification réglementaire après travaux (RVRAT) établi par l’organisme de contrôle agréé,
• une attestation d’accessibilité.

Pour les ERP de 1e à 4e catégorie, l’autorisation ne sera donnée qu’après avis de la commission de sécurité.

Les obligations en matière de services à proposer, de sécurité et d’accessibilité

De même que précédemment, les obligations de l’exploitant sont distinctes selon qu’il exploite un ERP ou un simple meublé de tourisme.

Sur ces sujets, il est important de se faire assister par un professionnel de la construction ainsi qu’au besoin, par la commission de sécurité territorialement compétente. Un avocat peut également vous renseigner sur les contours de vos obligations.

De façon générale, pour une maison d’hôtes (moins de 15 personnes) :

Chaque chambre doit être conforme aux réglementations applicables en matière d’hygiène, de sécurité et de salubrité (Code de la construction et de l’habitation). En outre, chaque chambre doit notamment donner accès à une salle d’eau et à un WC. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du linge de maison (article D.324-14 du Code du tourisme).

Pour les ERP (plus de 15 personnes) :

Outre les critères d’hygiène et de salubrité fixés par le Code de la construction et de l’habitation, l’établissement est notamment soumis à certaines réglementations en matière de sécurité incendie :

• présence de suffisamment de systèmes de détection et d’extinction d’incendie, de désenfumage ;
• installations électriques vérifiées avant ouverture par des organismes agréés ;
• présence de murs et planchers coupe-feu pour séparer l’établissement de tous bâtiments tiers ;
• accessibilité aux services de secours et de lutte contre l’incendie ;
• dégagements (portes, couloirs, circulations, escaliers, rampes) permettant l’évacuation rapide et sûre de l’établissement…

L’ERP doit également respecter les normes d’accessibilité pour les personnes handicapées. Ces personnes doivent pouvoir circuler dans les locaux, utiliser les équipements et les prestations, se repérer et communiquer avec la plus grande autonomie possible.

A noter qu’en cas d’impossibilité technique ou liée à la conservation du patrimoine, la Commission départementale consultative de la protection civile, de la sécurité et de l’accessibilité peut autoriser une dérogation à cette obligation. Il en va de même en cas de disproportion manifeste entre, d’une part, les améliorations apportées par la mise en accessibilité et, d’autre part, leurs coûts et leurs effets sur l’usage du bâtiment.

L’assurance de locaux : parfois obligatoire, toujours recommandée !

Hors les cas où l’assurance est légalement obligatoire, le choix de souscrire un contrat d’assurance doit être fait par le propriétaire en mettant en balance les risques de responsabilité auxquels il accepte d’être exposé, et les risques contre lesquels il préfèrerait être prémuni.

Mais qu’entend-on par « assurer les locaux » ?

Les principaux types de contrat d’assurance qui peuvent être souscrits pour une activité de location saisonnière sont notamment destinés à :

• Couvrir les risques liés à la location (incendies et dommages électroniques, dégâts des eaux, vol, vandalisme, etc.) : c’est l’assurance PNO (propriétaire non-occupant).

L’assurance PNO n’est obligatoire que si l’établissement ou le meublé de tourisme se situe dans une copropriété (loi ALUR, article 9, 1)). En monopropriété, cette obligation n’existe pas, et la souscription ou non d’une assurance PNO est donc laissée au choix du propriétaire. De manière générale, les risques couverts étant larges, et le montant des réparations nécessaires pouvant vite augmenter, la souscription d’une telle assurance est fréquemment recommandée. A noter que la police d’assurance peut couvrir le mobilier et l’électroménager, dans le cadre d’une location meublée ;

• Couvrir les dommages causés par le locataire au cours de son séjour dans les locaux : c’est l’assurance responsabilité spéciale villégiature.

L’assurance responsabilité spéciale villégiature n’est pas légalement obligatoire. Elle peut toutefois être souscrite si le propriétaire le souhaite, soit par le propriétaire lui-même, soit par le locataire. Le cas échéant, le contrat de location doit contenir une clause précisant qui doit souscrire l’assurance et pour quelles garanties. L’assurance responsabilité spéciale villégiature peut être recommandée pour les locations d’une durée moyenne (> 2-3 jours).

A noter que si c’est à sa charge, le locataire n’aura pas nécessairement à souscrire une assurance habitation spécifique pour son séjour : s’il bénéficie déjà d’un contrat d’assurance habitation multirisques, il pourrait simplement avoir à activer la garantie villégiature qui peut y être comprise.

Si le propriétaire décide de souscrire une assurance responsabilité spéciale villégiature pour son propre compte, il peut prendre en charge le coût de souscription, ou le partager avec le locataire. Dans ce cas, ce point devra également être précisé dans le contrat de location.

Le propriétaire peut également souscrire une assurance directement pour le compte du locataire, dont il peut contractuellement répercuter le coût à ce dernier. Cette assurance peut couvrir les dommages causés par le locataire aux locaux, ainsi qu’à tous tiers (contrat dit « pour le compte de qui il appartiendra ») ou exclure les dommages aux tiers (garantie « abandon de recours ») ;

• Couvrir les dommages causés au locataire par un manque d’entretien du bâtiment par le propriétaire : c’est la garantie recours des locataires contre le propriétaire.

La garantie recours des locataires contre le propriétaire n’est pas non plus légalement obligatoire. Elle peut toutefois être souscrite par un propriétaire, pour se prémunir du risque de responsabilité lié à un manque d’entretien du bâtiment. Il peut par exemple être judicieux de souscrire une telle garantie si le bâtiment n’a pas été récemment construit, ou s’il a dû faire l’objet de travaux de réfection récents ;

• Couvrir, enfin, la responsabilité de l’exploitant bailleur dans l’exécution de ses obligations : c’est l’assurance responsabilité civile professionnelle.

L’assurance responsabilité civile professionnelle n’est pas non plus légalement obligatoire. Sa souscription peut toutefois être judicieuse, notamment si votre établissement propose des services annexes à l’hébergement, tels qu’un service de restauration ou l’accès à certains équipements dont l’utilisation comporte des risques pour les clients (piscine, salle de sport, etc.).

L’accessibilité PMR

Est-il obligatoire d’aménager une partie de son habitation en accessibilité handicapée ?

L’obligation d’accessibilité pour les personnes handicapées n’est pas applicable à tous les types d’établissements. Il est essentiel de connaître l’étendue de ses propres obligations en la matière : en effet, les sanctions encourues en cas de non-respect d’une obligation de mise en accessibilité d’un établissement sont 45.000 euros d’amende, ainsi que la fermeture de l’établissement.

Les établissements concernés par l’obligation de mise en accessibilité

Le tableau ci-après récapitule les obligations applicables à votre établissement, selon que vous êtes Établissement Recevant du Public (ERP – accueil de plus de 15 personnes), simple meublé de tourisme (15 personnes ou moins) ou chambre d’hôtes (15 personnes ou moins et services annexes proposés).

En cas de doute, nous vous invitons à solliciter l’avis de votre mairie, et de la Commission départementale consultative de la protection civile, de la sécurité et de l’accessibilité.

Le contenu et la portée de l’obligation de mise en accessibilité

Si vous êtes soumis à une obligation de mise en accessibilité, sachez qu’elle doit permettre aux personnes handicapées de circuler dans les locaux, d’accéder aux équipements, d’utiliser les équipements et les prestations, de se repérer et de communiquer avec la plus grande autonomie possible. Tous les types de handicaps doivent être pris en compte (moteur, visuel, auditif, mental…).

Les conditions d’accès doivent être les mêmes que pour les personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente.

L’obligation de mise en accessibilité d’un établissement concerne :

• les cheminements extérieurs ;
• le stationnement des véhicules ;
• les conditions d’accès et d’accueil dans les bâtiments ;
• les circulations horizontales et verticales à l’intérieur des bâtiments ;
• les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au public ;
• les portes, les sas intérieurs et les sorties ;
• les revêtements des sols et des parois ;
• les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d’y être installés (dispositifs d’éclairage et d’information des usagers, par exemple).

Si la mise en accessibilité est techniquement impossible ou trop coûteuse, vous pouvez solliciter une dérogation auprès de votre mairie, qui se prononcera après avis de la Commission départementale consultative de la protection civile, de la sécurité et de l’accessibilité.

La taxe de séjour

Peut-on être exonéré de taxe de séjour ? Quels sont les risques en cas de non-déclaration de la taxe de séjour auprès de notre commune ?

Lors du lancement de votre projet, vous découvrirez ou avez peut-être déjà découvert que compte tenu de la nature de votre activité et en fonction de votre commune, vous devez demander à votre client une taxe supplémentaire : la taxe de séjour.

Il peut être tentant, par économie de formalités ou pour être agréable à ses clients, de chercher à ne pas collecter cette taxe spéciale. Cependant, cela n’est pas recommandé : en effet, d’une part, les cas d’exonération de la taxe de séjour sont strictement encadrés (1) et, d’autre part, les sanctions sont prohibitives (2).

La taxe de séjour : principe et cas d’exonération

La taxe de séjour est instituée à l’initiative des communes : souvent, ce sont des communes à fort potentiel touristique. Cela signifie que dans certaines communes, il pourrait ne pas y en avoir. A cet égard, nous vous recommandons de vous renseigner auprès de votre municipalité.

Lorsqu’elle est en place, la taxe de séjour s’applique aux activités de location saisonnière et d’hébergement temporaire. Elle est due par l’exploitant de l’activité à l’administration fiscale, suite à la déclaration préalable en mairie, pour chaque locataire ayant passé une nuit dans son établissement.

A noter que la taxe de séjour est établie sur les personnes qui ne sont pas domiciliées dans la commune et qui n’y possèdent pas de résidence en raison de laquelle elles sont redevables de la taxe d’habitation (article L.2333-29 du Code général des collectivités territoriales – CGCT). Par conséquent, les locataires qui seraient, par ailleurs, propriétaires de résidences secondaires redevables de la taxe d’habitation dans la même commune, sont exonérés de la taxe de séjour.

Pour ce qui est de la façon dont la taxe de séjour est récoltée par la commune, il y a deux régimes différents – il est également recommandé de se renseigner auprès de sa municipalité pour connaître le régime applicable :

• le régime réel : la taxe de séjour est réglée par le locataire en plus de sa nuitée. Le tarif de la taxe doit apparaître sur la facture du client, sur une ligne distincte. La taxe n’est alors pas soumise à TVA.
• le régime forfaitaire : la taxe de séjour est réglée forfaitairement par l’exploitant, indépendamment du nombre de personnes hébergées, et est calculée en fonction de la capacité d’accueil de l’établissement. Elle peut alors être également répercutée sur le prix de l’hébergement au client : la facture précise alors que la taxe de séjour forfaitaire est comprise. Dans cette hypothèse, la taxe de séjour répercutée au locataire rendre dans la base d’imposition à la TVA.

Pour ce qui est enfin des cas d’exonération de la taxe de séjour, ils concernent :

1. les personnes mineures ;
2. les titulaires d’un contrat de travail saisonnier employés dans la commune ;
3. les personnes bénéficiant d’un hébergement d’urgence ou d’un relogement temporaire ;
4. les personnes qui occupent des locaux dont le loyer est inférieur à un montant que le conseil municipal détermine (article L.2333-31 du CGCT).

Sanctions en cas de manquement aux obligations liées à la perception de la taxe de séjour

En cas de manquement, le risque encouru est d’abord le paiement d’une régularisation, ainsi que la possible application d’amendes.

En cas de défaut de déclaration de la taxe de séjour, ou d’absence ou retard de paiement de la taxe, le maire adresse aux exploitants concernés, une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute de régularisation dans un délai de 30 jours suivant la notification de cette mise en demeure, un avis de taxation d’office motivé est communiqué au déclarant défaillant 30 jours au moins avant la mise en recouvrement de l’imposition. Tout retard dans le versement du produit de la taxe donne lieu à l’application d’un intérêt égal à 0,20 % par mois de retard (article L.2333-38 du CGCT).

Face à un déclarant défaillant, la commune peut également saisir le tribunal et lui demander la condamnation du déclarant aux amendes prévues par les textes. Le tableau récapitulatif ci-dessous définit les sanctions applicables aux professionnels manquant à leurs obligations en matière de taxe de séjour.

Source : article L.2333-34-1 du Code général des collectivités territoriales – CGCT.

Fiche de police

La fiche de police pour les clients de nationalité étrangère est-elle toujours obligatoire ?

Les loueurs de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, comme d’autres professionnels de tourisme, sont tenus de faire remplir et signer par tout client étranger séjournant dans leur établissement, une fiche individuelle de police (article R.814-1 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile).

Cette fiche obligatoire pour les clients de nationalité étrangère doit être remplie et signée par le client dès son arrivée. A cet effet, un modèle de fiche individuelle contenant tous les renseignements à faire remplir par le client étranger a été annexé à l’Arrêté du 1er octobre 2015.

Le loueur doit conserver la fiche pendant 6 mois. Il doit la remettre, sur leur demande, aux services de police et de gendarmerie (la transmission automatique n’est plus obligatoire), sous forme matérialisée ou dématérialisée.

Une clause du contrat de location peut autoriser le loueur à remplir la fiche individuelle de police avec les informations obtenues lors de la réservation pour que le client n’ait plus qu’à signer la fiche à son arrivée. Les enfants âgés de moins de 15 ans peuvent figurer sur la fiche d’un adulte qui les accompagne.

Si le client étranger refuse de remplir ou de signer la fiche individuelle de police, le loueur est en droit de lui refuser la mise à disposition de l’hébergement touristique.

Affichage des prix

Quelle est la réglementation en ce qui concerne l’affichage des tarifs ?

Dans les établissements de tourisme, l’affichage des tarifs dans chaque chambre n’est plus obligatoire. En revanche, l’affichage est obligatoire à l’extérieur et à l’intérieur du bâtiment (à l’entrée du bâtiment et à la réception).

A l’extérieur de la propriété bien visible doivent être mentionnés :

• Le prix de chaque chambre petit déjeuner inclus avec le mini et le maxi selon la période et selon le nombre de personnes
• Le prix des prestations annexes aux chambres, par exemple la table d’hôtes
• Le prix de la taxe de séjour (par jour et par personne) mentionner également les personnes exonérées. Une photo des chambres peut être un plus (non obligatoire)
• L’information relative à la connexion internet (service gratuit ou payant)

A l’intérieur de la propriété (lieux d’accueil de la clientèle) :

• Le prix détaillé de chacune des chambres d’hôtes pour une ou plusieurs personnes et selon la période
• Le prix des prestations accessoires
• Le prix de la table d’hôtes
• L’information relative à la connexion internet (service gratuit ou payant)

Lorsque la réservation est faite en ligne, les informations à l’acheteur doivent être données clairement et explicitement tout au long du processus de réservation en ligne. Les obligations et modalités de vente en ligne sont telles qu’il est recommandé de faire appel à un professionnel afin de vous accompagner dans l’établissement des documents contractuels et process à mettre en place (CGV, politique de confidentialité, mentions légales, etc.).

Être accompagné

Comment et par qui se faire accompagner pour connaître nos droits et obligations ?

Il est essentiel lorsque l’on souhaite développer, créer, exploiter une activité de connaître les obligations et le cadre légal qui régissent celle-ci.

En outre, cela permettra d’envisager les choses avec sérénité, mais surtout d’être en conformité avec la loi et éviter ainsi nombre de difficultés et risques liés à une non-connaissance du terrain et du droit.

Pour cela, il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels compétents :

• une association professionnelle ou regroupant des particuliers exerçant dans le même secteur d’activités ;
• un organisme accompagnant les professionnels ou particuliers dans ce domaine comme par exemple la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Il existe au niveau local, territorial et régional de nombreuses CCI aptes à conseiller, former et accompagner, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de ces organismes ;
• un avocat, ou autre professionnel offrant la garantie d’une information et d’une expertise juridique fiable.

Cet article comporte des informations générales, à jour au mois de septembre 2021. Il ne s’agit pas d’une consultation juridique, ni de conseils nécessairement adaptés à votre projet. Des obligations plus spécifiques peuvent dépendre des caractéristiques de votre établissement (nature de l’activité, configuration, services, capacité d’accueil…). Pour connaître vos obligations particulières, nous vous recommandons de solliciter les services administratifs compétents et, au besoin, de consulter un professionnel du droit.