Maintenant que les modalités d’imposition des locations meublées saisonnières et touristiques n’ont plus de secret pour vous, une fois cet article lu vous aurez une bonne vision sur l’intérêt de constituer une société dans le cadre de votre activité de location saisonnière, les prinipaux marqueurs étant le régime d’imposition et la transmission de son patrimoine.
Avantages et inconvénients de la location meublée en société :
| Avantages | Inconvénients |
| Assujettissement aux cotisations sociales plus facilement (notamment en cas de gérance majoritaire de SARL : pour valider des trimestres complémentaires ou éviter le paiement de la CSM due au titre de la PUMA). | L’exercice de la location meublée est obligatoirement soumis au régime réel : le régime micro-BIC n’est pas possible (à certaines exceptions près – eg : EURL dont l’associé unique est gérant). |
| Ou au contraire, non-assujettissement aux cotisations sociales : les LMP au plan fiscal peuvent ne pas être soumis aux cotisations sociales (sur les bénéfices et sur la plus-value court terme) lorsqu’ils sont gérants minoritaires ou égalitaires. | Le recours à une société prive du bénéfice de la réduction Censi-Bouvard. |
| Optimisation de la transmission du patrimoine (souscription des enfants au capital social dès l’origine, transmission progressive des parts tous les 15 ans en pleine propriété ou en nue-propriété, valeur des parts minorée par le passif dû par la société concernant certains impôts, etc.). | Les intérêts d’emprunts souscrits par les associés pour l’acquisition de leurs parts ne sont pas déductibles si ceux-ci n’ont pas la qualité de loueur en meublé professionnel. |
| Tout en ,(soit en qualité de gérant soit en qualité d’usufruitier des parts en cas transmission des parts en nue-propriété) ce qui peut être intéressant en présence d’enfants mineurs ou de familles recomposées. | Peut être soumis aux cotisations sociales (notamment pour les gérants majoritaires de SARL). |
| Possibilité d’être à l’IS. | Les amortissements pratiqués réduisent le résultat comptable et donc le résultat distribuable : les revenus ne peuvent donc pas être distribués tant que le résultat distribuable reste négatif ou nul. |
1. Forme de la société
Il est possible de recourir à n’importe quel type de société (SARL, société civile, etc.). Cependant, l’imposition sera différente selon le régime d’imposition de la société : à l’IS ou au régime des sociétés de personnes.
NB : Les sociétés soumises à l’IS sont en général à déconseiller : il conviendra de privilégier les sociétés de personnes à l’IR (SARL de famille) qui permettent de combiner amortissement et plus-value immobilière des particuliers. Toutefois, dans certains cas, le recours à une société soumise à l’IS devra être privilégié (lorsque le taux moyen d’imposition du foyer fiscal est de 45% par exemple).
1.1. Société civile
Le recours à la société civile n’est bien souvent pas approprié à l’activité de location meublée.
1.1.1. Imposition des revenus à l’IS
Lorsqu’une société civile réalise des opérations relevant des BIC (comme la location meublée), elle est obligatoirement soumise à l’IS, même en cas de location saisonnière non habituelle, même si la SCI n’est pas propriétaire des meubles (dès lors que les meubles sont loués et mentionnés dans le bail), et même si les meubles ne sont pas inscrits au bilan de la SCI (mais ont été acquis par la SCI).
Dans la même manière, une SCI qui acquiert des meubles et conclue un contrat de gestion immobilière sur un bien meublé est soumise à l’IS en l’absence de location immédiate. L’intention et la volonté de procéder à une location meublée suffisent à caractériser une activité commerciale.
Les avantages fiscaux de l’IR sont donc perdus :
- impossibilité d’imputer les déficits sur le revenu global (le déficit IS est reportable uniquement sur l’IS des années suivantes)
- les revenus sont doublement imposés : à l’IS lors de la taxation du résultat et chez les associés, lors des distributions de dividendes.
Cas particuliers : Tolérance de 10 %
- La société civile reste imposée à l’IR si les recettes de la location meublée représentent moins de 10 % des recettes HT de la société.
- Si ce taux était dépassé ponctuellement, pour l’appréciation de ce seuil de 10 %, on peut réaliser une moyenne sur l’année en cause et les 3 années précédentes.
- Pour que ce seuil soit applicable encore faut-il que la société ait d’autres biens ou d’autres activités (au contraire, si la société détient uniquement ce bien et qu’il est utilisé à titre de résidence principale ou résidence secondaire par le propriétaire sans versement de loyer, il n’y aura pas d’autres revenus : la tolérance de 10 % ne s’applique pas).
1.1.2. Imposition de la plus-value à l’IS
En cas de vente de l’immeuble par la société, la plus-value est soumise à l’IS en lieu et place au régime des plus-values immobilières des particuliers pour les LMNP ou des plus-values professionnelles pour les LMP, privant ainsi de potentielles exonérations ou abattement pour durée de détention.
1.2. SNC, EURL ou SARL de famille
1.2.1. Principe
Ces sociétés ont la forme commerciale, leurs revenus restent donc soumis à l’IR (en BIC) : l’imposition est réalisée chez les associés et les obligations déclaratives sont à la charge de la société.
Attention, le recours à une SNC nécessite d’avoir la qualité de commerçant (ce qui exclut les associés mineurs non émancipés et les personnes exerçant des professions réglementées) et par ailleurs, l’ensemble des associés (gérants ou non) sont soumis aux cotisations sociales RSSI.
1.2.2. Avantage de la SARL de famille
Il convient de privilégier les sociétés à responsabilité limitée (SARL de famille, EURL), permettant ainsi de faire participer les enfants dans le capital de la société puisqu’il s’agit d’une société à responsabilité limitée.
Attention, pour bénéficier du régime de la SARL de famille, la SARL doit notamment :
- opter pour l’imposition à l’IR (BIC),
- exercer exclusivement une activité commerciale (ou industrielle, artisanale ou agricole. Si la société exerce une activité civile annexe constituant le complément indissociable de l’activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, la société peut opter pour le régime de famille).
NB : L’exercice exclusif pourra être remis en cause si la société loue en meublé et laisse le bien à disposition gratuite de ses associés.
- les associés doivent être exclusivement des parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants…), frères et sœurs, ainsi qu’entre conjoints et partenaires liés par un PACS.
2. Transmission aux enfants
La détention sociétaire est intéressante sur le plan de la transmission, car les enfants pourront être associés au capital soit par un apport en numéraire soit par donation de la nue-propriété des titres.
La souscription au capital par les enfants, mêmes mineurs, et ceci dès l’origine de la société, permet de les faire participer à l’enrichissement de la société au prorata de leurs droits dans le capital.
Concernant la donation de nue-propriété des parts de la société aux enfants, des remarques peuvent être formulées :
- Civilement, en se réservant l’usufruit, le donateur conserve la maîtrise des titres ainsi que la jouissance des bénéfices de la société.
- Fiscalement, les résultats de la société seront traités de la manière suivante :
- usufruitier : imposable à hauteur du résultat courant,
- nu-propriétaire : imposable à hauteur du résultat exceptionnel.
NB : Les déficits de la société sont imputables chez le nu-propriétaire sauf convention contraire (la répartition de la charge fiscale peut être différente si usufruitier et nu-propriétaire en conviennent ensemble).
Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
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