Il n’est pas toujours évident de fixer le bon prix des choses. Le tarif proposé pour la location de gîte n’échappe pas à la règle, car il faut tenir compte de plusieurs facteurs : la région, le type de bien proposé, la qualité des prestations, la saisonnalité, la concurrence, l’investissement de départ et le régime juridique de son entreprise (pour savoir si l’on peut déduire des charges, la TVA …).
CréActifs, le spécialiste de la formation des Entrepreneurs, nous explique quelles sont les règles de base à connaître pour que vous puissiez construire la grille tarifaire de votre offre de location de gîte.
1er Point : facteurs permettant de construire son budget et sa grille de prix
Pour fixer une grille tarifaire cohérente, concurrentielle et viable, tenez compte de 2 grandes catégories de données :
- Chiffres clés du tourisme local : il s’agit d’étudier la concurrence dans votre région, les prix pratiqués par les autres loueurs, la saisonnalité touristique, l’évolution du marché etc. Ce sont tous les éléments qui figurent dans votre étude de marché avant d’ouvrir un gîte.
- KPI (Key Indicator Performance) : il s’agit des indicateurs permettant de mesurer la performance et la rentabilité de votre activité de gîte. On retrouve dans cette partie, tous les éléments déterminants de votre Business Plan pour un gîte.
2ème Point : Calculer le chiffre d’affaires et le prix par rapport au coût de revient
Il est impossible de fixer le bon prix de vente sans tenir compte de votre coût de revient. Rappelez-vous que votre objectif est de vous dégager une marge positive. Celle-ci doit vous permettre de tirer un profit et un revenu complémentaire, notamment si vous êtes salarié à mi-temps, en congé parental, en reconversion professionnelle ou encore à la retraite.
À défaut, vous allez perdre de l’argent et vous endetter avec cette activité !
Calculez le prix de location de votre gîte par rapport à votre coût de revient et du nombre estimé de jours de location dans l’année. Il se calcule en prenant en compte les montants suivants :
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- Remboursement de vos emprunts pour financer votre investissement ou achat de matériaux pour la rénovation,
- Taxe foncière,
- Assurance habitation,
- Frais de fonctionnement (chauffage, électricité, eau, internet …),
- Services de restauration, frais de lingerie, entretien et petites réparations,
- Entretien des équipements mis à disposition des clients : piscine, sauna, spa, bain nordique, chaudière, cheminée, vélos, etc.
- Publicité de votre offre, accès à une plateforme de réservation en ligne.
Pour finir, votre prix de vente = coût de revient + gain souhaité. Ce gain sert à vous indemniser pour votre temps passé à développer et promouvoir votre gîte. Il permet aussi de couvrir vos charges courantes comme le remboursement de votre prêt immobilier. Il est donc dépendant de votre chiffre d’affaires annuel.
3ème Point : Tenir compte de la concurrence tout en restant une activité rentable
Lors de la collecte des chiffres clés du tourisme local, vous allez pouvoir comparer votre offre de location de gîte avec celle de la concurrence. Différents facteurs différenciants sont à prendre en compte pour proposer une offre de prix concurrentielle :
- Type de bien, superficie habitable, nombre de chambres et salles de bain, terrain, vue et environnement, facilité d’accès, types de nuisances aux alentours, activités touristiques ou culturelles proposées dans le secteur, etc.
- Qualité des matériaux de construction (basique, haut gamme)
- Niveau des prestations (linge de maison, décoration, services, etc.)
- Périodes de location dans l’année (basse saison, moyenne saison, haute saison)
- Labels de qualité obtenus
- Avis clients laissés sur les plateformes de réservation en ligne.
Lors des formations “Ouvrir puis développer son gîte”, les consultants formateurs de CréActifs proposent des mises en situation pratiques en prenant des exemples concrets. Cela vous assure de trouver les leviers pour rester rentable. Peut-être sera-t-il judicieux dans votre cas, de vous démarquer de la concurrence en obtenant au moins un label de qualité, ou en réalisant un investissement dans un équipement de loisir et détente ?
4ème Point : Cas pratique pour fixer le bon prix de son offre de gîte
Par exemple, rendez-vous sur une plateforme de réservation de gîte. Sélectionnez en « destination » la région d’implantation de votre gîte. Fixez le nombre de personnes minimales puis maximales que votre gîte peut accueillir. Enfin, testez plusieurs périodes de réservation dans l’année (pour chaque saison, prenez une date hors et pendant les vacances scolaires).
Dans la liste de gîte qui vous est proposée, sélectionnez d’abord 5 gîtes dont les caractéristiques sont proches du vôtre. On ne peut comparer que ce qui est comparable !
Dans une grille Excel, remplissez tous les éléments de comparaison en tenant compte de la liste des facteurs concurrentiels indiqués ci-dessus. Faites une moyenne pour chaque élément comparé.
Ensuite, prenez votre étude de marché afin de connaître la fourchette moyenne de jours de location de gîte à l’année dans votre secteur. Pour rappel, chaque nuitée réservée et payée doit être déclarée en Mairie afin de payer la taxe de séjour (tarif variable) selon la commune ou le département. Vous avez donc facilement accès à cette information essentielle.
Enfin, rapportez le montant de votre coût de revient en le divisant par le nombre de jours de réservation estimé de votre gîte à l’année.
Prenons l’exemple d’un coût de revient annuel de 3.900 euros et de 110 jours de location à l’année. Votre coût moyen par jour de location est de 35,45 euros (3900/110).
Le montant obtenu est le prix moyen à facturer aux clients par jour de réservation et à répartir à la baisse pendant la basse saison, et à la hausse pendant la haute saison.
La différence entre ce coût moyen et le prix proposé à la location sera votre profit. A titre d’exemple, pour la location d’un gîte pour 4 personnes, situé en moyenne montagne au centre de la France, avec piscine chauffée et un niveau de prestation moyen :
- Basse saison : 553 euros pour 7 jours (soit 79 euros par jour)
Marge = (79-35,45) x 7, soit environ 305 euros de profit
- Moyenne saison : 645 euros pour 7 jours (soit 92 euros par jour)
Marge = (92-35,45) x 7, soit environ 395 euros de profit
- Haute saison : 735 euros la semaine pour 7 jours (soit 105 euros par jour)
Marge = (105-35,45) x 7, soit environ 487 euros de profit
5ème Point : Ajuster le prix de location de votre gîte par rapport à la concurrence
A l’issue de cet exercice, il se peut que votre grille tarifaire ne soit pas compétitive, car vos charges (dépenses de fonctionnement, charges courantes, etc.) peuvent être trop élevées par rapport à l’offre dans votre région. Par ailleurs, votre marge peut être insuffisante pour vous procurer le revenu complémentaire dont vous avez besoin. Dans ce cas, il est impératif de revoir et d’affiner votre projet en ajustant certains paramètres de rentabilité.
