Modalités d’imposition des locations meublées saisonnières et touristiques

Dans cet article nous allors aborder les modalités d’imposition des locations meublées saisonnières et touristiques (entreprises individuelles) : Impôt sur le revenu (IR) et versement forfaitaire libératoire.

Les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sont imposés :

• au barème progressif de l’IR (année N+1). À compter du 1er janvier 2019, un acompte est prélevé à la source (au moment de la perception du revenu en année N),
• ou sur option pour le versement libératoire pour les micro-entrepreneurs.
  
  

1. IR (barème progressif)

Les revenus de locations meublées sont :

• en principe imposables au barème progressif de l’IR (paiement de l’impôt en septembre N+1),
• et font l’objet d’un acompte contemporain (depuis le 1er janvier 2019).

1.1. Principe d’imposition à l’acompte

Donnent lieu à l’application de l’acompte notamment :

• les revenus imposables dans la catégorie des BIC, des BNC ou des BA selon un régime réel ou micro,
• et les revenus fonciers, qu’ils soient déterminés selon le régime réel ou le régime du «micro-foncier »,
• les rémunérations versées aux gérants de sociétés et assimilés visés à l’article 62 du CGI, etc.

Le prélèvement par l’administration fiscale s’opère comme il suit :

• Étape 1 : De janvier à août N : les acomptes prélevés sont déterminés sur la base des revenus N-2
• Étape 2 : Le contribuable fait sa déclaration en mai N (revenus N-1),
• Étape 3 : L’administration fiscale :
  • Émet l’avis d’imposition en septembre de l’année N (sur les revenus N-1),
  • Calcule le taux applicable en fonction des revenus N (revenus N-1),
  • Transmet en septembre N le nouveau taux au contribuable.
• Étape 4 : De septembre à décembre N : les acomptes prélevés sont déterminés sur la base des revenus N-1
  • Lorsque le résultat de l’une des catégories de revenus soumis à l’acompte est déficitaire, il est retenu pour une valeur nulle.
  • Les revenus exceptionnels ou différés ayant fait l’objet d’une imposition selon le système du quotient (CGI art. 163-0 A) ne sont pas retenus.

Si la date de versement coïncide avec un samedi, dimanche ou jour férié le prélèvement est reporté au jour ouvré suivant.

1.2. Modalité de paiement de l’acompte

En cours d’activité

Pour les revenus soumis à l’acompte, le collecteur est le contribuable. L’acompte est prélevé directement sur le compte bancaire désigné par le contribuable.

NB : Le compte bancaire et le versement sont uniques pour l’ensemble des revenus soumis à l’acompte du foyer fiscal. En principe, le montant de l’acompte est réparti :

• sur 12 mois en principe
• ou sur 4 mois en cas d’option pour le versement trimestriel,
• ou sur le nombre de mois restant à courir en cas de modulation (à la hausse ou à la baisse), versement d’un acompte spontané ou option pour le taux individualisé.

Première et/ou deuxième année

• Le contribuable peut demander à l’administration de prélever un acompte au titre de l’année de début de perception d’un revenu relevant d’une catégorie de bénéfices ou de revenus soumis à l’acompte ou au titre de l’année suivante.
• Il formule ce choix en déclarant dans son espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr ou par les autres moyens mis à sa disposition par l’administration (courrier, guichet des centres des finances publiques, etc.) l’estimation du montant de bénéfice ou du revenu qu’il attend entre la date de début de perception de ce bénéfice ou revenu et le 31 décembre de la même année ainsi que le nombre de mois séparant ces deux dates.

Le montant d’acompte correspondant est prélevé sur son compte bancaire dans les conditions de droit commun jusqu’à la première déclaration de revenus permettant à l’administration de calculer l’acompte correspondant au nouveau revenu.

• Le montant d’acompte dû l’année suivant celle du début de la perception du revenu est égal au montant de l’acompte payé au titre de cette première année, ajusté le cas échéant prorata temporis sur douze mois, et ce jusqu’à la première déclaration de revenus déposée par le contribuable.

Dernière année

• Lorsque l’un des membres du foyer fiscal cesse d’être titulaire de revenus ou de bénéfices relevant de l’une des catégories de revenus soumises à l’acompte au titre de l’année en cours, le foyer peut demander à ne plus verser l’acompte correspondant à ces revenus ou bénéfices.
• La demande est formulée dans l’espace personnel du contribuable sur le site www.impots.gouv.fr ou par les autres moyens mis à sa disposition par l’administration (courrier, guichet des centres des finances publiques, etc.). Elle est prise en compte à compter du versement qui suit le mois au cours duquel elle est formulée.

La demande n’a aucune incidence sur le taux de PAS applicable, le cas échéant, aux autres revenus du foyer ni sur l’acompte éventuellement dû au titre des autres revenus perçus (BOI-IR-PAS-20-30-30 n° 100). S’agissant des BIC, BNC ou BA, les acomptes déjà acquittés à la date à laquelle l’imposition immédiate provisoire consécutive à la cession ou cessation d’activité est établie s’imputent sur cette imposition.

1.3. Assiette de l’acompte

L’assiette retenue pour le prélèvement de l’acompte est constituée du dernier bénéfice net imposable connu à la date du versement de l’acompte :

• après imputation des déficits reportables (en cas de résultat déficitaire, l’assiette retenue est égale à 0, il n’y a donc pas d’acompte à verser),
• après déduction pour frais professionnels (forfait de 10 % ou frais réels).

NB : Le dernier bénéfice connu est celui de :

• l’année N-2 pour les prélèvements réalisés entre janvier et août N,
• l’année N-1 pour les prélèvements réalisés entre septembre et décembre N.

	Revenus pris en compte	Revenus non pris en compte (*)
Revenus	Le revenu net imposable déterminé selon les règles : du régime micro / déclaratif spécial (après application de l’abattement forfaitaire), du régime réel (après application des reports déficitaires et réintégration et déductions extra-comptables résultant de l’application de certaines dispositions fiscales). Attention :  En cas de résultat déficitaire, l’assiette retenue est égale à 0, il n’y a donc pas d’acompte à verser.	Revenus exceptionnels tels que : les plus et moins-values (à court et long terme), les subventions d’équipement, les indemnités d’assurance compensant la perte d’un élément de l’actif immobilisé.
		La fraction annuelle comprise dans le résultat fiscal imposable des plus-values à court terme en cas d’option pour l’étalement de l’imposition (CGI. art. 39 quaterdecies)
		Les revenus soumis au versement forfaitaire libératoire (micro-entrepreneur) (**)
Déficits	Les déficits catégoriels antérieurs imputables sur le revenu catégoriel	Les déficits imputés sur le revenu global
Dispositifs visant à atténuer la progressivité de l’impôt	–	Revenus soumis au système du quotient (montant non retenu dans l’assiette)
Abattements	Il existe des abattements spécifiques (44 sexies, etc)

(*) Les revenus non pris en compte dans l’assiette de l’acompte doivent être identifiés distinctement sur la déclaration de revenus (déclaration 2042-C Pro). (**) En cas de renonciation à l’option pour le versement forfaitaire libératoire (avant le 30 septembre de l’année N-1 pour les revenus de l’année N), l’assiette de l’acompte sur les revenus de l’année N est constituée des résultats déterminés selon les règles du micro. [box type= »info »] NB : Les titulaires de BIC et BA peuvent choisir la date de clôture de leur exercice, l’assiette de l’acompte est constituée du résultat de l’exercice clos au cours de l’année de référence (la période de référence est l’année N-2 ou N-1 selon le mois du prélèvement). En cas de pluralité de bilan au cours d’une même année, l’assiette de l’acompte est constituée de la somme des résultats retenus pour l’assiette de l’IR au titre de l’année.[/box]

1.4. Taux de l’acompte

Les BIC sont soumis au taux de droit commun (éventuellement modulé à la hausse ou à la baisse).

2. Versement forfaitaire libératoire (micro-entrepreneurs)

Les entrepreneurs individuels placés sous le régime micro-BIC ou micro-BNC peuvent, sous certaines conditions, opter pour le dispositif de versement forfaitaire libératoire, dénommé ci-après « régime de l’auto-entrepreneur ». Les entrepreneurs qui optent pour ce régime s’acquittent, auprès d’un seul interlocuteur, de l’impôt sur le revenu et de l’ensemble des cotisations et contributions de sécurité sociale par des versements libératoires mensuels ou trimestriels égaux à un pourcentage du chiffre d’affaires ou des recettes réalisés au cours de la période considérée. 

La question de savoir si le régime de l’auto-entrepreneur permet de réaliser une économie d’impôt par rapport à l’application du régime micro-BIC ou micro-BNC dépend de la situation propre de chaque contribuable. Il appartient au contribuable de comparer le taux du versement dont il relève en fonction de son activité au taux moyen d’imposition auquel il est soumis s’il renonce audit versement.

 Le loueur qui souhaite bénéficier du versement forfaitaire libératoire de l’IR doit remplir les conditions suivantes :

• Il doit s’agir d’un auto-entrepreneur.
• L’entreprise relève du régime micro-BIC.
• L’entreprise relève du micro-social.
• Lorsque l’option est exercée au titre de l’année N, le montant des revenus nets du foyer fiscal perçus en N − 2 est inférieur ou égal, pour une part du quotient familial, à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu de l’année N − 1, soit 27 478 € pour les revenus de 2022. Cette limite est majorée de 50 % ou 25 % par demi-part ou par quart de part supplémentaire. Le nombre de parts à retenir correspond à la situation du foyer fiscal au titre de N – 2.
• L’option doit être exercée au plus tard le 30 septembre N-1 (exemple : le 30 septembre 2023 pour bénéficier du régime au 1^er janvier 2024) ou au plus tard le dernier jour du troisième mois qui suit celui de la création (en cas de création d’activité).
  
  

En application de l’article 151-0, II du CGI, le versement libératoire de l’impôt sur le revenu est liquidé par application, au montant du chiffre d’affaires ou des recettes, hors taxe, de l’un des taux suivants :

• 1 % pour les entreprises de vente ou de fourniture de logement (à l’exception de la location meublée autre que les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes) ;
• 1,7 % pour les entreprises de prestations de services ;
• 2,2 % pour les entreprises non commerciales (libérales…).
  
  

Les loueurs de logements meublés autres que les meublés de tourisme au sens de l’article L 324-1 du Code du tourisme et les chambres d’hôtes au sens de l’article L 324-3 du Code de tourisme doivent appliquer le taux de 1,7 % au montant de leur chiffre d’affaires. Les activités de location de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes au sens des articles précités relèvent, quant à elles, du taux de 1 %.

Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
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