Avant toute chose, sachez qu’un notaire ne se déplace jamais sur place pour voir un bien immobilier.
Nous avons à notre disposition énormément de documents partagés par le vendeur, par l’agence ou le cas échéant fournis à notre demande par des services de l’État comme les mairies, mais en aucun cas, nous ne nous déplaçons pour voir le bien.
Nous pouvons donc avoir une très bonne idée juridique du bien mais absolument pas réelle.
Pour certains d’entre nous, et j’en fais partie, cela nous permet d’avoir un certain recul sur le projet et une forme de détachement ou de neutralité mais il n’en est pas moins compliqué pour nous, d’appréhender les difficultés réelles et matérielles du bien.
Je vais donc essayer de vous donner des clés d’analyse juridique pour affiner votre réflexion lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
L’enjeu est donc de transformer ensemble les intuitions et/ou interrogations que vous auriez eu à la suite d’une visite, en réalité juridique. Car bien anticiper les difficultés à venir c’est permettre à son notaire de les encadrer juridiquement à partir du moment où il en aura connaissance.
Un droit sur son voisin : Explications
Les servitudes me semblent être un excellent point de départ pour appréhender les difficultés juridiques.
Quand on passe chez un voisin pour accéder à sa propriété, quand nos canalisations traversent le terrain/l’habitation de quelqu’un d’autre ou quand notre toit déborde sur le terrain du voisin : on fait usage d’une servitude.
En effet, le terrain sur lequel on déborde ou sur lequel on circule, n’est pas le nôtre mais pour autant nous en faisons usage, il est donc nécessaire d’encadrer cet usage. On l’encadre juridiquement parlant par la constitution ou la reprise d’une servitude.
Juridiquement il s’agit d’un droit donné à un tiers de faire une usage de sa propriété. Et un droit, cela peut être exécuté en justice. Ces servitudes par principe sont encadrées car elles sont relatées dans les actes de propriété existants et dont vous allez hériter en qualité de futur propriétaire.
Elles peuvent avoir été constituées il y a déjà des temps anciens, une centaine d’années par exemple ou très récemment, cela importe peu.
En effet elles sont immuables et donc reprises de propriétaire en propriétaire et seul un notaire peut les modifier.
Chouette n’est-ce pas ?
Alors le premier réflexe c’est de poser la question suivante, au vendeur propriétaire du terrain ou à l’agence : est ce que juridiquement il y a des servitudes ?
Si la réponse est positive on demande les titres de propriété, si la réponse est négative on lit la suite !
D’après mon expérience, là où il y a le plus de soucis lors des acquisitions, c’est quand on ne se pose pas cette question.
Car le fait que depuis l’arrière-grand-oncle du VENDEUR tout le monde passe par là, ce n’est pas du droit c’est de la coutume (et attention j’adore les coutumes mais loin de mon travail) car les servitudes notamment de passage ne s’acquièrent pas avec le temps.
En pratique si on est moins apprécié que l’arrière-grand-oncle le même propriétaire du terrain voisin (s’il se lève du mauvais pied) pourrait vous interdire d’utiliser ce passage pour vous ou votre clientèle.
Un droit sans droit chez mon voisin : Que regarder ?
Comment alors se prémunir de ces risques ? En repérant et en agissant
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- Où je passe ?
- Où commence la voie communale
- Où commence la voie de ma future propriété
- Est-ce que pour passer de l’un à l’autre j’ai besoin de passer par une propriété qui n’est pas la mienne ?
- Pourquoi le chemin arrive derrière la maison ?
Pour vérifier cela rien de plus simple : on regarde sur le cadastre (https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do) avec le VENDEUR ou l’agence, où est sa propriété et par où on passe. Si il faut passer sur d’autres parcelles alors il y a servitude.
L’autre servitude classique pouvant à mon sens poser difficulté est celle de passage de canalisation d’assainissement, d’eau, d’électricité ou d’eaux usées. Ici il faut se poser les mêmes questions :
- Cette canalisation passe-t-’elle uniquement sur ma parcelle pour aller sur la voie communale au passe- t-elle par la propriété du voisin ?
Ici malheureusement le cadastre ne vous aide pas. Il vous faut demander au VENDEUR où passent les canalisations et le cas échéant faire appel à un professionnel pour s’en assurer.
Si ces deux types de servitudes sont les plus communes, elles ne sont pas les seules et il existe de nombreuses questions à se poser en fonction de la situation du bien. Nous pouvons aussi trouver des servitudes de vue limitant par exemple en ville, la vue de certaines chambres ou salles de bains sur le voisin.
C’est donc bien à vous, futur acquéreur de sonder l’existence ou non de ces servitudes.
N’oubliez pas que vous achetez un projet d’ensemble et c’est à vous d’en anticiper les difficultés. Car si elles existent physiquement parlant mais qu’elles ne sont pas transcrites juridiquement cela peut tout à fait faire partie des responsabilités du notaire de les créer.
Un droit sans texte : Au notaire de travailler !
C’est avec le notaire que vous allez graver dans le marbre les conditions de ce droit de passage par exemple.
“Est-ce que je peux tout le temps passer, avec quel véhicule puis-je passer, quelle est la fréquence de mon passage ?”
Et vous le sentez arriver… « Est-ce que c’est un passage uniquement personnel ou est-ce que c’est un passage que je peux utiliser dans le cadre de mon activité. professionnelle ?” Car ce n’est pas le même impact et potentiellement la même nuisance que d’avoir une servitude pour permettre à mon voisin de passer 2 fois par jour chez moi ou d’avoir 56 véhicules qui peuvent circuler tous les jours à côté de chez moi !
Les rapports de bon voisinage sont toujours très importants dans le cadre de l’immobilier et il est parfois nécessaire de rencontrer son voisin pour discuter des modalités de la servitude.
Il faut partir du principe que tout est possible juridiquement dans les conditions de la servitude, nous savons nous adapter, mais uniquement à la condition que tout le monde soit d’accord sur les éléments.
Nous pouvons tout prévoir même les choses les plus précises et donc tout encadrer juridiquement.
Par principe gratuite, cette servitude peut tout à fait vous permettre de verser une compensation au voisin pour l’obtenir.
Il va donc être souvent nécessaire, en raison de l’activité, de redéfinir ou de retravailler ces servitudes avec le notaire, je ne saurais que trop vous le recommander.
Côté coût pas de crainte à avoir, la modification ou la création d’une servitude engendre une toute petite fiscalité de 15€ et rarement (pas chez moi en tout cas) des honoraires de rédaction.
En résumé, il est donc nécessaire durant sa première, sa seconde ou sa troisième visite (en tout cas toujours avant de faire une offre) de réfléchir avec le propriétaire et le cas échéant l’agence immobilière à l’existence de servitudes ou non.
Un droit chez moi : Et si c’est mon voisin qui passe ?
Bien évidemment la question est réciproque car cela peut être le voisin qui a un droit sur la propriété que vous voulez acheter.
Une servitude peut en effet vous bénéficier ou elle peut grever le bien dont vous allez devenir propriétaire et donc offrir à un voisin un droit sur votre terrain. Il est aussi important de poser les mêmes questions dans l’autre sens car un droit d’accès à une canalisation sur votre terrain par le voisin ou un droit de passage pourrait modifier votre projet d’agrandissement ou de construction.
Une servitude de passage de canalisation donne droit notamment à pouvoir intervenir sur la canalisation donc à creuser.
Le principe reste le même, on repère et on nous en parle pour le cas échéant la constituer ou la rectifier.
Mais que faire alors si on doit signer vite pour ne pas perdre le bien mais que l’on craint les servitudes ?
On inscrit dans son offre d’achat que l’acquisition se fait sous condition suspensive de la non-révélation de servitudes pouvant modifier son projet de gîte et hop on est protégé ! Et les conditions suspensives c’est l’arme de l’acheteur. Une arme qui sera abordée dans le prochain article.
