Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.
C’est le cas lorsque l’exploitant fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins 3 des prestations suivantes :
– petit-déjeuner,
– nettoyage régulier des locaux (chaque jour et non pas uniquement entre deux locations),
– fourniture de linge de maison, et/ou
– réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
La fourniture des 3 prestations doit être sincère et non fictive (appréciation de fait), l’exploitant doit disposer des moyens nécessaires lui permettant de les proposer : la « loi n’exige pas que ces prestations para-hôtelières soient matériellement effectuées mais seulement que la société dispose des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes de ses clients ».
En revanche, lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Vous n’avez pas à facturer de TVA sur vos loyers (en contrepartie, vous ne pouvez pas non plus récupérer la TVA sur vos achats).
Lorsque les prestations sont de nature hôtelière ou para-hôtelière, vous êtes assujettis à la TVA.
=> NB : un nouvel article détaillera précisément les différences entre ces deux régimes en matière de TVA.
Si juridiquement la chambre d’hôtes est une catégorie à part, fiscalement elle peut relever soit du régime fiscal de la location meublée (dans de rares cas en pratique), soit du régime fiscal de la parahôtellerie selon le type d’exploitation :
– l’activité de chambre d’hôtes relèvera du régime de la parahôtellerie si au moins 3 des 4 prestations de services sont délivrées à la clientèle dans les conditions de l’hôtellerie (cf. supra).
– l’activité de chambre d’hôtes relèvera du régime fiscal de la location meublée dans le cas contraire. En pratique, cette hypothèse est assez rare en raison des prestations minimales imposées par la qualification juridique (au moins la nuitée et le petit-déjeuner).
Attention, les prestations doivent être similaires à celles de l’hôtellerie et le propriétaire doit supporter les risques de l’exploitation (s’il fait appel à un tiers pour réaliser les prestations, il doit demeurer seul responsable vis-à-vis de sa clientèle). Lorsque le propriétaire se réserve la jouissance, ces périodes d’occupation privatives doivent être soumises à TVA afin de ne pas remettre en cause le droit à déduction. À noter également que lorsque ces prestations de service sont réalisées par un exploitant en vertu d’un bail commercial consenti par le propriétaire du logement et qu’il n’y a pas de clause recette, (la clause recette permet au bailleur de fixer le prix du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire) il ne s’agit pas de parahôtellerie mais de location meublée pour le propriétaire.
Différentes décisions ont été rendues sur le sujet
Par exemple, le Tribunal Administratif de Lyon a jugé que la location ne pouvait pas être soumise à TVA dès lors que l’activité n’était pas exercée dans les conditions de l’hôtellerie.
Il souligne :
– que le bien n’était loué que pendant les mois de juillet et août, le plus souvent à une seule et même personne, et occasionnellement durant une semaine au cours du mois de mai ou juin ;
– que si l’activité était saisonnière, comme l’avait précisé l’administration, l’activité hôtelière dans le département du Var dans lequel était situé le bien s’étendait au moins sur 6 mois de l’année ;
– que le bailleur n’apportait aucune explication au fait que son bien n’était pas loué au cours des mois d’avril, mai, juin et septembre.
Or, le texte vise plutôt les « prestations à caractère para-hôtelier » et non pas l’activité en tant que telle.
Il a également été jugé dans un autre arrêt que les prestations suivantes n’ont pas été rendues dans les conditions de l’hôtellerie :
– pour la prestation petit déjeuner : une cuisine équipée est prévue dans le logement et qu’aucun achat de denrées alimentaires n’est comptabilisé par l’exploitant,
– pour la prestation nettoyage : absence de nettoyage régulier, nettoyage effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire,
– pour la prestation accueil : des interphones mis en place pour communiquer avec l’exploitant ou réception limitée à la simple remise des clés ne constituent pas des prestations similaires à celle de l’hôtellerie,
– la fourniture de linge : fourniture de linge non régulière.
La CAA de Bordeaux rend une décision similaire, en mettant en exergue l’importance pour le loueur d’indiquer explicitement les prestations qu’il peut réaliser, afin de justifier l’application du régime de la TVA.
Si le bénéfice du régime de TVA est fort attractif (déduction, récupération de la TVA notamment sur l’immobilier) il n’en demeure pas moins qu’un particulier effectuant de la location meublée doit en mesurer les conséquences quant aux prestations à fournir et à la preuve de celles-ci. Si toutes les conditions ne sont pas réunies, l’administration risque de remettre en cause l’application du régime de TVA. La qualification d’activité de para-hôtelier est décisive pour l’administration. En effet, lorsque les conditions ne sont pas réunies, l’administration pourrait exiger le remboursement de la TVA anormalement déduite.
Le Conseil d’Etat avait précisé dans une décision, que le contribuable ne doit pas forcément lui-même réaliser ces diverses prestations, il est tout à fait possible de confier la gestion à une tierce personne, tant qu’il en demeure responsable vis-à-vis de client.
Lorsque l’activité est exercée en entreprise individuelle, le régime d’imposition des exploitants diffère également largement selon que l’activité relève de la location meublée (LMNP, LMP), ou de la para-hôtellerie (BIC classique).
En résumé, le choix d’un régime para-hôtellerie nécessite de répondre à des règles strictes impliquant un investissement de la part du loueur, humainement et matériellement.
Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris | Adrien.Botella@arsene-taxand.com
