Appréciation du caractère professionnel de l’activité de location meublée saisonnière et touristique

Pour qu’un contribuable soit qualifié de « professionnel », il convient de procéder à plusieurs tests. Ces derniers dépendent notamment (i) de l’activité exercée par le contribuable (location meublée ou para-hôtellerie), et (ii) de la forme d’exploitation de l’activité (entreprise individuelle, société à l’IR, ou société à l’IS).

La qualification de « professionnel » donnée à un contribuable, dicte bien souvent les régimes fiscaux (IR / IFI) et sociaux applicables.

LOCATIONS MEUBLÉES

Exercice en Entreprise Individuelle

Au sens de l’impôt sur le revenu (IR)

Pour être professionnel, vous devez remplir cumulativement les deux critères suivants :

• Les loyers TTC (charges comprises) de la location meublée perçus par votre foyer sont supérieurs à 23 000 €,
• Les loyers TTC (charges comprises) de la location meublée perçus par votre foyer sont supérieurs aux revenus professionnels taxables de votre foyer.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est apprécié :

• par année civile (y compris en cas de clôture en cours d’année),
• au niveau du foyer fiscal (IR).

Au sens de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Pour être professionnel, c’est-à-dire bénéficier de l’exonération, vous devez remplir cumulativement les 3 critères suivants :

• Les loyers (charges comprises) de la location meublée perçus par votre foyer sont supérieurs à 23 000 €,
  Ne pas être en déficit et avoir des revenus annuels de location meublée positifs supérieurs aux autres revenus professionnels taxables de votre foyer.
  
  Il conviendra d’analyser attentivement les différents types de revenus perçus par le contribuable.Pour les non-résidents, le seuil de 23 000 € s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des locations meublées (en France et à l’étranger), et concernant les autres revenus professionnels, seuls les revenus professionnels imposables en France sont retenus.Il faut prendre en compte les revenus annuels nets de la location meublée (pour les 50 %). Il est nécessaire que les revenus soient positifs (et non les recettes) : les activités déficitaires ne peuvent pas bénéficier de l’exonération. Le revenu à retenir est le revenu net annuel (tel que défini au 2 de l’article 38 du CGI) c’est-à-dire après déduction des charges et amortissement de l’année et avant déduction des amortissements « stockés ». Par conséquent, en présence d’un bénéfice net annuel positif, l’exonération IFI pourrait s’appliquer.
  
• La location meublée doit être exercée à titre principal, c’est-à-dire qu’il faut y consacrer du temps et avoir suffisamment de responsabilité dans l’activité.À défaut, lorsque le redevable exerce plusieurs activités d’égal importance : l’activité principale est celle qui procure au redevable la plus grande part de ses revenus professionnels.
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Au sens du droit social

Pour être professionnel au sens social, c’est à dire être soumis aux cotisations sociales, vous devez remplir cumulativement les deux critères suivants :

• • Les loyers (charges comprises) de la location sont supérieurs à 23 000 €,
  • Ces loyers sont supérieurs aux autres revenus professionnels OU sont issus de la location saisonnière (séjour à la journée, à la semaine, au mois à des personnes n’y élisant pas domicile).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous n’êtes pas soumis aux cotisations.

Exercice en société

Au sens de l’impôt sur le revenu : cas des sociétés soumises à l’IR

Pour être professionnel, vous devez remplir cumulativement les 2 critères suivants :

• les loyers TTC (charges comprises) de la société perçus par votre foyer et correspondant à votre quote-part dans le capital social, sont supérieurs à 23 000 €,
• les loyers TTC (charges comprises) de la société perçus par votre foyer et correspondant à votre quote-part dans le capital social, sont supérieurs aux autres revenus professionnels taxables de votre foyer.Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous êtes LMNP.

Au sens de l’impôt sur la fortune immobilière – Société à l’IR

Pour être professionnel, c’est-à-dire bénéficier de l’exonération, vous devez remplir cumulativement les 2 critères suivants :

• la location meublée doit être exercée à titre principal, c’est-à-dire qu’il faut y consacrer du temps et avoir suffisamment de responsabilité dans l’activité,
• la location meublée doit être exercée à titre professionnel, il est nécessaire d’accomplir des actes précis et des diligences réelles : la conclusion d’un bail commercial à un exploitant ne suffit pas.Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous êtes imposable à l’IFI sur les biens.

Au sens de l’impôt sur la fortune immobilière – Société à l’IS

Pour être professionnel, c’est-à-dire bénéficier de l’exonération, vous devez remplir cumulativement les 3 critères suivants :

• • • votre famille détient 25 % des droits de vote. La famille correspond à votre couple (marié, pacsé ou concubin), vos enfants (mineurs et majeurs) vos parents et vos frères et sœurs.
      Cette condition n’est cependant pas exigée dans certains cas. Notamment, pour les gérants majoritaires de SARL ou lorsque les titres de la société représentent plus de 50 % de la valeur du patrimoine,
    • l’un des membres de votre foyer (les enfants majeurs de plus de 18 ans ne sont pas retenus dans le foyer des parents à l’IFI, même s’ils sont rattachés à leur foyer au titre de l’IR) doit :
      – exercer une fonction de direction éligible (gérant, président du conseil d’administration, etc.)
      – percevoir une rémunération normale et supérieure à ses autres revenus professionnels.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous êtes imposable à l’IFI sur les biens.

Au sens du droit social

Pour être professionnel, c’est-à-dire être soumis aux cotisations sociales, l’assujettissement aux cotisations sociales dépend de nombreux facteurs et ne peut être vulgarisé. En effet, sont notamment à prendre en compte dans cette analyse (i) la forme de la société, (ii) le statut d’associé, (iii) le mandat social, etc.

PARA-HOTELLERIE

Les activités de parahôtellerie, ou les locations qui intègrent une participation aux résultats de l’exploitant, ne relèvent en principe pas du régime fiscal de la location meublée.

Concernant l’IR, lorsque l’exploitation se fait via une entreprise individuelle ou une société soumise à l’IR, ces activités relèvent du régime de droit commun des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, la qualification « professionnelle » de l’activité se fait en fonction du critère de la participation personnelle, directe et continue à l’exploitation. Cette qualification permet notamment de déterminer le régime d’imputation des déficits (revenu catégoriel ou revenu global), et l’éligibilité à l’exonération de l’article 151 septies du Code général des impôts.

Concernant l’IFI, si vous exercez en entreprise individuelle, les biens ou droits immobiliers affectés à l’exercice d’une activité ne peuvent être considérés comme des actifs professionnels que si cette activité correspond à l’exercice d’une véritable profession. La notion de « profession » suppose l’existence d’une activité effectivement exercée à titre habituel et constant et dans un but lucratif. Il faut en outre que cette activité soit de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

La profession doit être exercée par le propriétaire des actifs ou son conjoint, et doit être exercée à titre principal. En effet, pour être éligible, vous devez toutefois exercer votre activité à titre habituel et constant et celle-ci doit vous procurer les revenus lucratifs nécessaires pour faire face à vos besoins.

Si vous exercez plusieurs activités professionnelles, seuls seront exonérés les biens en rapport avec votre activité principale – celle-ci étant appréciée au cas par cas par l’administration fiscale, non pas en fonction des revenus qu’elle vous rapporte mais en fonction de facteurs tel que le temps passé pour chacune des activités, le niveau de responsabilités, etc.

Si vous êtes dirigeant d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés ou que vous exercez votre activité principale au sein d’une société de personnes (EURL par exemple) soumise à l’impôt sur le revenu (IR), que vous en détenez des parts, et si les bénéfices sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les immeubles et droits immobiliers utilisés pour l’activité de la société peuvent être considérés comme des biens professionnels et à ce titre exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Je vous renvoie aux dispositions visées ci-avant (§ Exercice en société) concernant la définition d’un « professionnel » lorsque l’activité est réalisée via une société soumise à l’IR ou à l’IS.

• • Il est à noter qu’il existe d’autres dispositifs permettant de bénéficier d’une exonération d’IFI, qui sont indépendants de la qualité de « professionnel » du contribuable. En effet, l’exonération de l’immobilier professionnel n’a vocation à s’appliquer qu’aux actifs qui ne sont pas exclus du champ d’application de l’IFI (cas de l’immobilier affecté à l’activité opérationnelle d’une société par exemple).
  • Une analyse fiscale de la qualification de « professionnel » réalisée au niveau de chaque foyer fiscal est recommandée. En effet, l’application de ces dispositions emportent de nombreuses subtilités dont la note ci-avant retrace uniquement les grands principes.

Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris