1. RESERVATION
1.1. Information préalable
Toute offre de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux. Cet état descriptif complet et précis conforme au modèle annexé à l’arrêté du 2-8-2010 doit être remis au candidat locataire qui en fait la demande.
Outre des renseignements sur le propriétaire, ce document doit contenir la description des lieux loués et leur situation dans la localité, le mobilier et les équipements garnissant le logement, les modalités de prix et des conditions de la location.
L’indication du classement énergétique du local dans les annonces de mise en location n’est obligatoire que si un diagnostic de performance énergétique est obligatoire.
Si le meublé proposé à la location est soumis à la procédure de la déclaration enregistrée, l’offre de location doit mentionner le numéro de cette déclaration et préciser si l’offre émane d’un particulier ou d’un loueur professionnel au sens fiscal du terme.
Si la description des lieux loués est erronée et ne correspond pas à la réalité, le bailleur manque à son obligation de bonne foi et engage sa responsabilité contractuelle. Par exemple, le propriétaire qui omet d’informer le preneur de la proximité d’une voie de circulation se rend coupable d’une réticence dolosive (omission volontaire ou non) de nature à entraîner la nullité du contrat.
Toute personne qui, à l’occasion d’une location saisonnière ou d’une offre de location saisonnière d’un local meublé d’habitation, fournit des renseignements manifestement inexacts sur la situation de l’immeuble, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou l’ameublement est punie d’une amende de 3 750 €.
En cas de location à distance, ce qui est le cas le plus fréquent en pratique, le consommateur futur locataire doit recevoir par écrit une offre de contrat comportant un certain nombre d’informations, et notamment :
– le nom et l’adresse du prestataire de service ;
– le cas échéant, le numéro d’enregistrement de la déclaration du meublé ;
– le prix demandé ;
– les modalités de paiement ;
– l’existence d’un droit de rétractation ;
– la durée de la validité de l’offre ;
– un état descriptif des lieux.
Si la location est conclue avec un professionnel, le consommateur bénéficie, à compter de la conclusion du contrat, d’un droit de rétractation de 14 jours sans avoir à payer de pénalités. Lorsqu’il exerce son droit de rétractation, il doit être remboursé dans les 14 jours.
1.2. Versement d’arrhes ou d’acomptes par le locataire
1.2.1. Qualification
Dès la réservation, le propriétaire est en droit de demander au locataire le versement d’une certaine somme qui correspond à une partie du prix versée d’avance.
S’il s’agit d’arrhes, le futur « locataire » les perdra s’il se désiste et le propriétaire devra verser le double s’il renonce à louer.
Si le versement est qualifié d’acompte, le locataire qui annule sa réservation peut être tenu de verser l’intégralité du prix si le logement n’a pas pu être reloué.
1.2.2. Montant du versement
Lorsque le contrat est conclu par un intermédiaire professionnel, toute remise de fonds et tout versement sont réglementés par la loi Hoguet de 1970. Les versements ne peuvent être reçus par le mandataire plus de 6 mois avant le début de la location et le montant exigé ne peut excéder 25 % du montant du loyer. Le propriétaire ou le bailleur doit être informé de ces versements dans les conditions prévues par le mandat le liant au professionnel.
Lorsque le contrat n’est pas conclu par un professionnel, les modalités de versement peuvent être librement négociées entre le bailleur et le locataire.
2. CONTRAT DE LOCATION
2.1. Contenu du contrat
Tout contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux. Il doit être établi en 2 exemplaires destinés à chacune des parties.
Le contrat doit comporter un certain nombre d’informations :
– identités du bailleur et du locataire ;
– informations précises concernant la situation et l’adresse des locaux loués ;
– le cas échéant, le numéro d’enregistrement de la déclaration du meublé ;
– durée de la location ;
– dates et heures d’arrivée et de départ ;
– prix de la location et montant des charges éventuelles ainsi que les modalités de leur paiement ;
– montant de l’avance à régler ;
– montant de la caution à payer et mode de restitution ;
– rémunération, le cas échéant, d’un intermédiaire.
2.2. Pièces annexes
Le contrat de location saisonnière doit obligatoirement être accompagné d’un état descriptif.
Il est préférable d’établir dès l’entrée dans les lieux, un état des lieux ainsi qu’un inventaire détaillé du mobilier et des objets mis à la disposition du locataire dans les locaux loués ; ces deux documents doivent être signés par les parties, datés et établis en double exemplaire. Un nouvel état des lieux et un nouvel inventaire seront établis en fin de séjour.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a pas à être joint au contrat d’une location saisonnière, mais le propriétaire doit tenir à la disposition du candidat locataire le diagnostic complet. Si le logement loué est utilisé moins de 4 mois par an, aucun DPE n’est exigé.
Doit être annexé au bail un constat des risques d’exposition au plomb (Crep) pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 et un constat des risques naturels et technologiques dans les zones concernées dès lors qu’elles ont été délimitées par arrêtés préfectoraux. Depuis le 1er juin 2020, les locations touristiques ne sont plus concernées par cette obligation d’information.
2.3. Conditions financières
Les tarifs des locations saisonnières sont fixés librement.
Le solde du loyer non payable d’avance peut être exigé lors de l’arrivée dans les lieux, au moment de la remise des clés.
Les charges peuvent être soit comprises dans le prix, soit non comprises dans celui-ci ou encore être fixées de manière forfaitaire.
Le bailleur est en droit de demander un dépôt de garantie ou une caution.
Lorsque la location saisonnière est conclue avec l’intervention d’un intermédiaire, le dépôt de garantie ne peut excéder 25 % du loyer si aucun acompte n’a été versé et ne peut être reçu plus de 6 mois à l’avance.
Si la location a lieu entre particuliers, le montant du dépôt de garantie conseillé est du même montant. La date limite et les modalités de restitution du dépôt de garantie doivent être indiquées dans le contrat de location.
Le dépôt de garantie est restitué au locataire lors de la sortie des lieux si aucune détérioration n’est constatée. En cas de détériorations ou s’il reste des charges à payer, le dépôt de garantie, déduction faite de ces frais, doit être restitué dans un délai raisonnable, le locataire pouvant demander la production de toutes pièces justificatives.
2.4. Clauses abusives ou illicites
Certaines clauses qui ont pour objet notamment de porter atteinte aux droits des locataires sont considérées comme abusives et peuvent être écartées par le juge. La réglementation des clauses abusives ne concerne que les locations conclues entre un professionnel et un non-professionnel.
Ont été jugées comme abusives les clauses suivantes contenues dans un contrat de location saisonnière :
– la clause ne laissant au locataire qu’un délai trop bref de 24 heures pour dénoncer les anomalies qu’il a constatées à son arrivée dans les locaux ;
– la clause prévoyant un séjour de remplacement pour le locataire, avec interdiction d’annuler sa réservation dans un délai de 7 jours, dans le cas où le prestataire devrait modifier le séjour réservé du fait de circonstances extérieures ;
– la clause disposant qu’en cas d’arrivée du locataire après 18h30, il y aura report de la prise de possession des lieux au prochain jour ouvrable à 9 heures avec application d’une facturation pour heures de retard en cas d’arrivée tardive de l’intéressé.
La clause visant à interdire la détention d’animaux familiers dans les meublés de tourisme est licite.
La Commission des clauses abusives recommande que soient supprimées des contrats conclus entre professionnels et non-professionnels 43 clauses litigieuses. Voici les principales :
4. De prévoir une durée de location contraire aux dispositions des articles L 632-1 et suivants du CCH ;
6. De faire peser sur le locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur ;
7. De prévoir un supplément de rémunération pour la fourniture du mobilier et des équipements nécessaires à une habitation normale, par ailleurs incluse dans le loyer ;
8. De mettre à la charge du locataire, en sus du loyer, des impôts et taxes relatifs au bien loué, incombant au bailleur ;
9. D’imposer des frais supplémentaires au consommateur en fonction du mode de paiement qu’il choisit ;
10. De prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilatéralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail ;
11. De restreindre le droit pour le locataire de recevoir ou héberger ses proches dans les lieux loués, même dans les conditions d’une occupation paisible ;
12. De porter atteinte à la jouissance paisible des lieux loués en prévoyant la possibilité pour le bailleur de vérifier ou de faire vérifier à tout moment les conditions d’occupation des locaux ;
13. De prévoir une pénalité rétroactive en cas de non-respect des conditions contractuelles d’occupation ;
14. D’empêcher le locataire de détenir des animaux domestiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissance des autres occupants de l’immeuble (sauf s’il est stipulé dans vos documents commerciaux que les animaux ne sont pas acceptés);
16. De limiter la jouissance paisible du locataire en l’obligeant à laisser visiter le bien loué par le gérant, ses préposés ou ses prestataires, soit sans nécessité, soit, en cas de nécessité, sans avertissement préalable, sauf urgence ;
17. De contraindre le locataire à laisser visiter son logement, en cas de congé ou de vente, pendant une durée excessive au regard des usages et du droit au respect de la vie privée ;
18. De prévoir que le bailleur pourra effectuer tous travaux dans les lieux loués, en toutes circonstances, sans limitation de durée et sans aucune indemnité ;
19. D’autoriser une délivrance seulement partielle du local loué, pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer ;
20. De dispenser le bailleur de ses obligations de fourniture de chauffage et d’eau chaude ;
21. De faire peser sur le preneur des dépenses non locatives ;
22. De mettre à la charge du locataire divers travaux susceptibles d’incomber au bailleur ;
23. De soumettre la restitution du dépôt de garantie à la survenance d’un certain nombre d’événements dépendant de la volonté du bailleur ou de ses prestataires et sans stipulation d’une durée raisonnable ;
24. De stipuler qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le local est présumé loué neuf ;
25. De mettre à la charge du locataire des sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement ;
27. De prévoir la résiliation du bail de plein droit en cas d’inexécution, par le locataire, de l’une quelconque de ses obligations, même mineure ;
28. De prévoir une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’une prestation étrangère à l’objet principal du contrat de location d’un logement meublé ;
29. De permettre au bailleur de résilier, ou non, le bail en cas de destruction totale ou partielle des locaux loués, en méconnaissance de l’article 1722 du Code civil ;
30. De prévoir la résiliation du contrat, par le locataire comme par le bailleur, dans des conditions contraires à l’article L 632-1 du CCH ;
33. D’imposer au locataire résiliant son contrat de bail de manière anticipée, une indemnité de résiliation, quelle que soit sa forme, notamment un réajustement du montant des loyers ;
35. De faire peser sur le locataire une présomption de responsabilité dans la survenance des dégradations des parties communes ;
36. D’empêcher le locataire de faire valoir des causes de non-imputabilité des dégradations du logement loué ;
37. De faire bénéficier le bailleur d’une présomption d’exécution de ses obligations ;
40. De prévoir contractuellement des indemnités sans lien avec le manquement reproché au locataire.
3. OBLIGATIONS DES PARTIES
La plupart des dispositions concernant les obligations des parties en vigueur pour les locations meublées traditionnelles s’appliquent également aux locations meublées saisonnières.
Ne sont précisés ci-dessous que certains points particuliers liés à la spécificité des locations meublées saisonnières.
3.1. Obligations du bailleur
Le bailleur doit délivrer le logement loué au locataire, à la date convenue, tel qu’il est mentionné dans l’état descriptif.
Si tel n’est pas le cas, le locataire peut demander une diminution du prix ou l’annulation du contrat et s’adresser à la préfecture du département ou au tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble loué.
Les propriétaires de biens objets de locations meublées saisonnières doivent avoir équipé leurs piscines de plein air d’un dispositif de sécurité normalisé pour éviter le risque de noyade.
3.2. Obligations du locataire
Le locataire doit prendre possession des lieux à la date convenue et les libérer le dernier jour prévu au contrat.
Si le locataire ne se présente pas, le solde du prix fixé peut lui être réclamé par le bailleur.
S’il part avant la date prévue sans en avertir le bailleur, ce dernier peut lui réclamer le solde du loyer ou le conserver s’il a été payé d’avance.
Le locataire doit restituer les lieux dans l’état dans lesquels il les a pris et doit utiliser les biens loués raisonnablement.
Il n’est pas responsable de l’usure normale des objets mobiliers, mais doit remplacer ceux qu’il a détériorés.
Il est tenu pour responsable des dommages survenus du fait de sa négligence ainsi qu’en cas d’incendie ou de dégât des eaux.
La présomption de responsabilité de l’occupant en cas d’incendie s’applique même s’il s’agit d’une occupation temporaire ou précaire, et notamment en cas de location pour une durée de 15 jours d’un chalet meublé.
Il est souhaitable, de ce fait, que le locataire souscrive une assurance.
Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
