TVA : champ d’application, régimes de TVA, déduction par le loueur, remboursement au loueur

L’assujettissement à la TVA permet au loueur sous certaines conditions de  :

• récupérer la TVA qu’il a acquitté lors de l’acquisition d’un logement neuf
• ou de récupérer la TVA qu’il a acquitté lors de la réalisation de travaux de grosses réparations ou d’amélioration (immeuble ancien).

Cependant les locations meublées ne sont assujetties à la TVA qu’en cas de réalisation de prestations de services avec le logement meublé. Pour connaitre le bon taux de TVA pour chaque prestation, vous pouvez consulter cet article.

1.1. Champ d’application

1.1.1. Location meublée sans prestations

En principe, les locations meublées (y compris via des plates-formes en ligne types AirBnB, Abritel) sont exonérées de TVA, sans option possible.

1.1.2. Location meublée avec prestations de service

Les locations meublées sont soumises à TVA dans les cas suivants :

Locations consenties à un exploitant par bail commercial	Sont concernés les exploitants suivants (à l’exception des exploitants de foyer-logement) : hôtels de tourisme classés, villages de vacances classés ou agréés, résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristiques à l’étranger dans les conditions fixées précisément (CGI. art. annexe 2 art. 178). autres résidences et logements (maisons de retraite, résidences étudiantes, gîtes ruraux, chambres d’hôtes, maisons ou appartements meublés) lorsque l’exploitant réalise, dans des conditions similaires aux établissement d’hébergement à caractère hôtelier, au moins 3 des prestations suivantes : le petit déjeuner le nettoyage régulier des locaux la fourniture de linge de maison la réception, même non personnalisée, de la clientèle
	Remarque : La location consentie entre le propriétaires et l’exploitant est soumis à TVA. Par ailleurs, les locations consenties par l’exploitant aux locataires sont également soumise à TVA (sauf rares exceptions : lorsque le locataire est une association par exemple). Lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du bien (droit de séjour), l’exploitant doit lui facturer de la TVA afin de ne pas remettre en cause de droit à déduction.
Hôtellerie et parahôtellerie	Le propriétaire réalise, personnellement et directement, dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, au moins 3 des prestations suivantes : le petit déjeuner le nettoyage régulier des locaux la fourniture de linge de maison la réception, même non personnalisée, de la clientèle
	Attention : Les prestations doivent être similaires à celles de l’hôtellerie et le propriétaire doit supporter les risques de l’exploitation (s’il fait appel à un tiers pour réaliser les prestations il doit demeurer seul responsable vis à vis de sa clientèle). Lorsque le propriétaire se réserve la jouissance, ces périodes d’occupation privatives doivent être soumises à TVA afin de ne pas remettre en cause le droit à déduction.

 

1.2. Régimes de TVA

Il existe 3 régimes de TVA différents :

• Franchise en base
• Réel simplifié
• Réel normal

1.2.1. Franchise en base

1.2.1.1. Principe

La franchise en base dispense les assujettis à la TVA de la déclaration, du paiement et donc de la déduction et du remboursement TVA et s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires de l’année précédente résultant de l’activité de para-hôtellerie est inférieur à 91 900€ pour 2023 ou 101 000 € (mais à condition dans ce dernier cas que le chiffre d’affaires de la pénultième année ou N − 2 n’excède pas 91 900 €).

La franchise en base reste applicable l’année suivant celle du franchissement de la limite de 91 900 € à condition que le chiffre d’affaires de ladite année n’excède pas une limite majorée de 101 000 €. Par suite, le franchissement de la limite de 91 900 € au titre d’une année N entraîne l’obligation d’acquitter la TVA pour l’année N + 2 (sauf si le chiffre d’affaires de l’année N + 1 s’abaisse en dessous de ces limites). Lorsqu’une option a été exercée, celle-ci conserve sa portée au titre de N + 1 et devient caduque à compter de N + 2.

Si la limite de 101 000 € est franchie, l’exploitant perd le bénéfice de la franchise en base à compter du premier jour du mois au cours duquel intervient ce dépassement.

Le régime micro-BIC peut se cumuler avec le régime réel de la TVA : Il n’est pas obligatoire d’être exonéré de TVA ou soumis à la franchise de base de TVA (depuis les revenus 2017). En cas de cumul de l’assujettissement à la TVA et au régime micro, il serait seulement exigé des contribuables la tenue d’un livre aux pages numérotées retraçant les opérations.

1.2.1.2. Option pour le régime réel

Le loueur peut opter pour le régime réel de TVA c’est-à-dire pour le paiement de la TVA, et cela quel que soit l’option fiscale (micro-BIC ou régime réel).

• L’option prend effet le 1er jour du mois de sa déclaration (pour les entreprises nouvelles, l’option prend effet dès la date de début d’activité si elle est exercée dans le mois au cours duquel a débuté l’activité). Il est admis que l’option puisse avoir un effet rétroactif à la date de début d’activité dès lors qu’elle est exercée lors du dépôt de la déclaration d’existence et d’identification qui doit intervenir dans les quinze jours du début d’activité.
• L’option vaut pour 2 ans et est reconduite tacitement pour une durée 2 ans. En cas de remboursement de TVA au cours d’une période, l’option est obligatoirement reconduite pour une nouvelle période.
• La dénonciation de l’option doit être formulée au plus tard à l’échéance de l’option précédente.

Le régime micro-BIC peut se cumuler avec le régime réel de la TVA : Il n’est pas obligatoire d’être exonéré de TVA ou soumis à la franchise de base de TVA (depuis les revenus 2017). En cas de cumul de l’assujettissement à la TVA et au régime micro, il serait seulement exigé des contribuables la tenue d’un livre aux pages numérotées retraçant les opérations (CGI. art. 286, 3°).

1.2.1.3. Obligations déclaratives

Il n’y a aucune déclaration à déposer, mais des mentions obligatoires sont à apposer sur les factures.

1.2.2. Régime réel simplifié

1.2.2.1. Principe

Le régime réel simplifié de TVA s’applique de plein droit aux entreprises qui remplissent les conditions suivantes :

• elles ne bénéficient pas de la franchise en base ;
• leur chiffre d’affaires hors taxe de l’année civile précédente n’excède pas 840 000 €. Ces seuils de chiffre d’affaires s’appliquent pour 2023, 2024 et 2025 ;
• le montant de la taxe exigible au titre de l’année civile ou de l’exercice comptable précédent n’excède pas 15 000 €. Les redevables dont la TVA exigible excède ce montant relèvent en effet obligatoirement du régime réel normal d’imposition en matière de TVA, même si le chiffre d’affaires de cette année n’excède pas les seuils indiqués ci-avant. Ils peuvent toutefois rester placés sous le régime simplifié en matière de bénéfices ;
• elles ne réalisent aucune des opérations suivantes : acquisitions intracommunautaires de biens, importations, sorties de régimes d’entrepôt fiscal ;
• elles ne sont pas placées sous le régime du remboursement forfaitaire agricole et leurs opérations ne sont pas intégralement déclarées selon le régime simplifié agricole.

Le régime simplifié s’applique également sur option aux exploitants relevant normalement de la franchise en base.

Le régime micro-BIC peut se cumuler avec le régime réel de la TVA : Il n’est pas obligatoire d’être exonéré de TVA ou soumis à la franchise de base de TVA (depuis les revenus 2017). En cas de cumul de l’assujettissement à la TVA et au régime micro, il serait seulement exigé des contribuables la tenue d’un livre aux pages numérotées retraçant les opérations (CGI. art. 286, 3°).

1.2.2.2. Obligations déclaratives

Le loueur doit déclarer chaque année les résultats du dernier exercice sur la déclaration n°3517-S-CA12 (si l’exercice coïncide avec l’année civile) ou la déclaration n°3517-S-CA12E (option pour un exercice décalé) au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de l’année.

Pour plus d’information pour remplir ces déclarations, voir notice n°3517-S-NOT.

1.2.2.3. Paiement

Le paiement de la TVA s’effectue par 4 acomptes trimestriels (avril, juillet, octobre et décembre).

Ces acomptes sont calculés selon la TVA acquittée au titre de l’année ou de l’exercice précédent. Une régularisation est effectuée lors de la déclaration annuelle suivante.

1.2.3. Régime réel normal

1.2.3.1. Principe

Le régime réel normal s’applique de plein droit si le loueur réalise un chiffre d’affaires annuel supérieur à 840 000 € pour 2023.

1.2.3.2. Obligations déclaratives.

Afin de calculer la TVA due pour le mois précédent, le loueur doit produire chaque mois une déclaration 3310-CA3 indiquant pour le mois précédent :

• le montant total des opérations réalisées
• le détail des opérations taxables

Pour plus d’information pour remplir cette déclaration, voir la notice 3310-CA3-NOT.

Lorsque la TVA exigible annuellement est inférieure à 4 000 €, une déclaration trimestrielle est admise. Cette déclaration s’effectue également sur le formulaire CA3. La demande doit être faite par LRAR au service des impôts du lieu d’exploitation au cours du 1er trimestre de l’année.

1.2.3.3. Paiement

Le paiement de l’impôt intervient au moment même du dépôt ou de l’envoi de la déclaration.

1.3. Déduction de la TVA par le loueur

L’assujettissement à la TVA (de plein droit ou sur option) permet au loueur de déduire la TVA qu’il a acquitté (lors de l’acquisition d’un logement neuf ou sur les travaux) de la TVA collectée sur les loyers.

[box type= »info »] Remarque sur la prise en charge des travaux.

Les agencements commerciaux (ex : accueil de la résidence) peuvent être pris en compte lorsque le loueur en supporte la charge, c’est-à-dire lorsque ces travaux lui sont facturés et sont réglés par lui à l’entrepreneur. Le bailleur peut, si le bail le lui permet, facturer au locataire un complément de loyer correspondant au montant de certains travaux.

Dès lors que l’administration reconnaît le statut d’assujetti à un contribuable, le principe de neutralité fiscale s’oppose à ce qu’elle revienne sur cette qualité. Ainsi, en cas de déduction de la TVA par une société, et de cessation de location suite à des faits indépendants de sa volonté, puis d’une reprise d’activité, l’administration fiscale ne peut remettre en cause la TVA valablement déduite.

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1.4. Remboursement de la TVA au loueur

1.4.1. Principe : Crédit de TVA

Suite à la déduction de la TVA collectée, lorsque la TVA à déduire (sur l’achat ou sur les travaux) est supérieure à celle perçue sur les loyers, le loueur possède un crédit de TVA. Ce crédit est :

• utilisable sur la TVA due ultérieurement (TVA déductible),
• ou remboursable dans certains cas (fonction du montant du crédit) : le remboursement de TVA est souvent demandé pour répondre à un besoin de trésorerie.

1.4.2. Modalités du remboursement

Le remboursement peut être annuel, trimestriel ou mensuel.

Conseil pratique : Joindre à la déclaration un relevé d’identité bancaire (RIB) ou postal, lorsqu’il s’agit d’une première demande ou en cas de changement de ses coordonnées bancaires. Son absence est susceptible de générer des retards dans le traitement du dossier.

Remboursement annuel : 

La demande doit être effectuée au 31 décembre de l’année écoulée, ou à l’issue de l’exercice passé. Le crédit remboursable doit être de 150 € minimum.

Le remboursement est effectué sur demande. La forme de cette demande dépend du régime d’imposition de l’entreprise :

• régime réel normal : formulaire 3519. Le dépôt doit intervenir au cours du mois de janvier qui suit l’année civile faisant ressortir le crédit.
• régime réel simplifié : déclaration 3517 – CA12 elle doit inscrire le montant du remboursement demandé qui fait ressortir le crédit de l’exercice écoulé (un cadre spécifique est prévu à cet effet).

Remboursement trimestriel ou mensuel :

La demande doit être effectuée à l’issue de chacun des 3 premiers trimestres civils. Le crédit remboursable doit être de 760 € minimum.

Le remboursement est effectué sur demande en faisant ressortir le crédit remboursable sur le formulaire 3519 peu important le régime d’imposition (réel normal ou simplifié). Le dépôt doit intervenir au cours du mois qui suit le trimestre concerné.

Chacune des déclarations déposées au titre du trimestre doit faire apparaître un crédit. Pour les redevables qui ne déposent qu’une déclaration par trimestre, cette condition est remplie du seul fait qu’un crédit apparaît sur celle-ci.

Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
adrien.Botella@arsene-taxand.com | 01 78 42 69 89