Les revenus de location meublée sont soumis socialement, soit aux prélèvements sociaux à 17,2 % soit aux cotisations sociales (dont le taux varie entre 20 et 43 %).
Les cotisations sociales sont dues dans trois cas :
- lorsque le loueur est LMP (Loueur en Meublé Professionnel);
- ou lorsque le loueur est LMNP (Loueur en Meublé Non
Professionnel) mais réalise plus de 23 000 € de recettes issues de la location saisonnière ; - ou, dans certains cas, lorsque le loueur réalise son activité via une société (loueur gérant majoritaire de SARL par exemple).
Attention
La loi pouvoir d’achat a prévu une baisse des cotisations sociales pour les travailleurs indépendants leur permettant de voir leur pouvoir d’achat annuel progresser de 550 €, pour ceux ayant un niveau équivalent au SMIC. Dans l’attente des précisions sur les modalités de calcul, les cotisations ci-dessous ne sont pas encore à jour de la baisse.
Le RSI (Régime Social des Indépendants) est supprimé à compter du 1er janvier 2018.
Les travailleurs indépendants cotisant au titre d’une activité de meublés sont désormais adossés au régime général de la sécurité sociale mais conservent leurs propres règles de cotisations et bénéficient d’une organisation particulière.
1. Activité de location meublée exercée en direct – Entreprise individuelle
1.1. Principes
Les critères d’assujettissement aux cotisations sociales sont étroitement liés à la rédaction de l’article 155 IV du Code Général des Impôts (l’article L. 611-1, 6° du Css renvoie directement à l’article 155, IV, 2, 2° et 3° du CGI, c’est-à-dire à la condition de 23 000 € et aux recettes supérieures aux revenus professionnels).
Ainsi, il conviendrait d’appliquer les critères fiscaux pour déterminer si le loueur est par ailleurs soumis aux cotisations sociales en tant que LMP (notamment prise en compte des pensions de retraite ou le traitement particulier pour les loueurs non résidents).
Plusieurs critères s’appliquent pour déterminer si un loueur est soumis aux cotisations sociales :
- location à titre résidence principale du locataire ou saisonnière,
- montant des recettes,
- montant des recettes comparé aux revenus professionnels.
Il existe par ailleurs d’autres régimes applicables selon le type de location, tels qu’exposés ci-après :
Remarque :
Lorsque qu’un bien est détenu en indivision et exploité en direct, il y a plusieurs entrepreneurs. Dans ce cas, on considère qu’il y a une société de fait. En l’absence de texte, à notre connaissance, concernant ce cas précis au niveau social, il semblerait que chaque indivisaire soit traité socialement comme un entrepreneur individuel.
Attention :
Lorsqu’un loueur perçoit des recettes de location résidence principale (déclarées en cases 5ND ou 5NA de la déclaration 2042 C pro) et de location saisonnière (déclarées en cases 5NW ou 5NM de la déclaration 2042 C pro), seules les recettes saisonnières seront soumises aux cotisations sociales.
Un décret (toujours en attente) doit préciser l’application des critères d’affiliation en cas :
- de détention d’un bien par plusieurs personnes (indivision) : l’étude d’impact du PLFSS 2021(page 44) précise que chaque personne doit déclarer le pourcentage de revenus lui revenant,
- d’une société : l’étude d’impact du PLFSS 2021(page 44) précise l’affiliation ne dépend pas des critères applicables à l’exercice en direct (mais du statut d’associé / gérant),
- de recettes tombant en dessous des seuils l’étude d’impact du PLFSS 2021(page 44) précise que l’entrée dans le régime d’affiliation est définitive, même si le seuil d’affiliation de 23 000 € n’est plus atteint les années suivantes.
Seul l’arrêt de la location permettrait, selon l’étude d’impact, de demander une radiation du régime d’affiliation. Cette position, appliquée par l’URSSAF, me semble contestable : un décret devrait prochainement préciser les modalités d’application.
Il serait également opportun que le décret précise les règles d’affiliation lorsqu’un couple, appartenant au même foyer fiscal, détient deux entreprises individuelles, chacune exploitée par un membre du couple distinct.
En effet, il semblerait que le seuil d’affiliation de 23 000 € doit être apprécié au niveau du foyer fiscal (et non pas au niveau des recettes propres à chaque entreprise individuelle) puisque le texte renvoi aux règles du CGI.
Ainsi, les deux membres du couple, exploitants individuels, pourraient tous deux être assujettis aux cotisations sociales.
1.2. Tableaux de synthèse et exemples chiffrés
2. Activité exercée en direct – Micro-Entrepreneur
Les loueurs en location meublée exerçant en micro-entrepreneur (ancien auto-entrepreneur) sont affiliés au RSSI (régime des indépendants) : la seule inscription comme micro-entrepreneur entraîne l’affiliation en tant que TNS (Travailleur Non Salarié), sans autre condition.
Remarque :
Le régime du micro-entrepreneur convient aux personnes physiques qui souhaitent louer en meublé. Toutefois, les activités relevant de la TVA immobilière sont exclues du régime fiscal du micro-entrepreneur (marchands de biens, lotisseurs, agents immobiliers, les opérations sur les parts de sociétés immobilières).
Par conséquent, ce régime peut être choisi pour l’exercice d’une location en meublé si les conditions du régime micro sont respectées et que le loueur n’opte pas pour le régime réel.
3. Activité exercée en direct – EIRL
Les loueurs en location meublée exerçant en EIRL (Entrepreneur individuel à responsabilité limité), qu’elle soit à l’IR ou en cas d’option pour l’IS sont affiliés au RSSI (régime des indépendants).
4. Activité exercée en EURL
Cas général
En cas de location meublée réalisée au travers d’une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée), le statut social dépend de l’exercice de la fonction de gérant (et non de la qualification de LMP/ LMNP) :
5. Activité exercée en SARL
Cas général
En cas de location meublée réalisée au travers d’une SARL (Société à Responsabilité Limité), le statut social dépend notamment du caractère majoritaire ou minoritaire/égalitaire du gérant (et non de la qualification de LMP/ LMNP)
Remarque :
Pour l’appréciation du caractère majoritaire ou minoritaire de la gérance, les parts appartenant au conjoint doivent être prises en compte même si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, les parts détenues par le conjoint doivent être prises en compte peu importe le régime matrimonial.
6. Activité exercée en SCI
En cas de location meublée dans une SCI (Société Civile Immobilière), le statut social des gérants est énuméré dans le tableau récapitulatif suivant (et non de la qualification de LMP/ LMNP) :
7.Activité exercée en SNC
Cas général
En cas de location meublée réalisée au travers d’une SNC (Société en Nom Collectif), le statut social dépend des éléments suivants (et non de la qualification de LMP/ LMNP) :
Vous trouverez ici des précisions sur les bases de calculs des cotisations sociales liés à ces statuts.
Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
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