Le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) / LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est apprécié annuellement. Ainsi, un loueur peut passer de LMP à LMNP (ou inversement) d’une année à l’autre.
Lorsque le loueur a eu alternativement le statut de LMP et de LMNP, la plus-value est déterminée selon le statut applicable l’année de la cession. Cependant, le contribuable ne connaissant pas nécessairement son statut lors de la cession, on applique en pratique le statut qui était applicable l’année précédente (si nécessaire, une régularisation est effectuée au titre de l’impôt de plus-value, sans intérêt de retard ni pénalité).
NB : retrouver l’article dédié au plus-values en LMP ici.
1. Plus-value sur l’immeuble
1.1. Taxation
Principe : pour les LMNP (y compris ceux soumis aux cotisations sociales du fait de la location saisonnière), la plus-value sur l’immeuble relève des plus-values immobilières des particuliers à l’IR et aux prélèvements sociaux.
La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention.
Le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisition.
Il peut aussi être majoré des dépenses de travaux. Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d’acquisition pour leur montant réel, à l’exclusion :
- de celles qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes, etc. (à moins que ces dépenses ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration;
- et de celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu (revenu global ou revenus catégoriels) ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.
Seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, à l’exclusion des travaux réalisés par le contribuable lui-même. Le coût des matériaux achetés directement par le contribuable puis posés par une entreprise ne peut pas être pris en compte.
S’ils ne sont pas retenus pour leur montant réel, les travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de cinq ans peuvent être pris en compte, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. En pratique, le vendeur a donc intérêt à demander l’application du forfait dans tous les cas où il ne peut pas justifier de dépenses réelles supérieures à 15 % du prix d’acquisition. Mais, selon le Conseil d’État, le forfait de 15 % doit être écarté si le cédant ne démontre pas qu’il a effectivement engagé des travaux dans l’immeuble.
Ainsi, les amortissements ne sont pas repris et ne sont pas taxés (en effet, la méthode de calcul des plus-values immobilières ne prévoit pas de réintégration).
Attention : La plus-value est imposable en cas de vente ou apport (transmission à titre onéreux). La transmission à titre gratuit (donation ou succession) au contraire purge la plus-value.
Durée de détention
En cas d’acquisition avant la mise en location meublée en entreprise individuelle, une seule plus-value immobilière est calculée avec une durée de détention débutant à la date de l’acquisition de l’immeuble.
En cas d’acquisition avant la mise en location meublée en société (suite à un apport en société) une plus-value immobilière a été taxée au moment de l’apport et une seconde plus-value immobilière est calculée au moment de la vente avec une durée de détention débutant à la date de l’apport en société.
Règles de non-cumul (travaux, réduction, déduction, micro-BIC)
Les travaux déjà pris en compte au titre de l’IR (déduction, réduction d’impôt Censi-Bouvard) ne peuvent pas venir majorer le prix d’acquisition.
Par exception, les dépenses ayant donné lieu à une réduction d’impôt Censi-bouvard et réalisées avant la première mise en location du logement viennent en majoration du prix d’acquisition (afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local et qu’ils ont transformé en logement, par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en VEFA).
Par ailleurs, on notera qu’en cas d’application du régime micro-foncier, l’abattement est réputé couvrir l’ensemble des dépenses déductibles : ces dispositions applicables au régime micro-foncier pourraient s’appliquer au micro-BIC.
1.2. Exonération
Abattement et exonération pour durée de détention
La plus-value immobilière bénéficie d’un abattement pour durée de détention à compter de la 5e année, soit une exonération totale d’IR après 22 ans (et une exonération d’IR et de prélèvements sociaux après 30 ans).
Lorsque le loueur a eu alternativement le statut de LMP et LMNP, le point de départ de la durée de détention est la date d’acquisition du bien.
Exonération résidence principale
Lorsque une partie de la résidence principale est, au jour de la cession, pour partie louée (en saisonnier par exemple) : l’exonération au titre de la résidence principale s’applique uniquement au prorata des surfaces réellement occupées de manière privative.
En cas de vente de la résidence principale qui n’est plus louée, au jour de la cession : l’exonération au titre de la résidence principale peut s’appliquer sur la totalité du bien à condition de pouvoir justifier de l’effectivité de l’habitation à titre de résidence principale sur l’ensemble du logement.
Lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes et que le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier, seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l’usufruitier peut bénéficier de l’exonération.
Dans tous les cas, l’exonération s’applique quels que soient les motifs de la cession, le montant de la plus-value et l’affectation future du bien cédé, y compris lorsque l’immeuble est destiné à être démoli en vue de l’édification de nouvelles constructions.
L’exonération profite aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées en même temps que cette dernière. Elle profite également aux dépendances cédées à un acquéreur distinct de celui de la résidence principale dans le délai normal de vente.
Les dépendances comprennent les bâtiments annexes tels que les garages (situés à moins d’un kilomètre) et les remises, les aires de stationnement, les passages, les cours, et plus généralement l’ensemble du terrain entourant la résidence qui n’est pas vendu comme terrain à bâtir.
Exonération pour cession d’une résidence autre que la résidence principale
Les plus-values réalisées au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (ou de droits démembrés portant sur un tel logement) sont exonérées à la double condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession et qu’il remploie le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.
L’exonération est limitée à la fraction du prix de cession effectivement remployée.
Le remploi doit être effectué dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession. À défaut, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement.
Chaque personne physique peut bénéficier de cette exonération une fois au titre de la cession de son choix réalisée depuis le 1er février 2012. Le dispositif s’applique sur demande par la mention de sa nature et de son fondement dans l’acte de vente. Celui-ci doit indiquer l’identité du bénéficiaire de l’exonération, ses droits sur le prix de cession, la fraction destinée au remploi, le montant de la plus-value exonérée.
L’exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires du logement cédées en même temps que celui-ci.
2. Cas particulier : DEMEMBREMENT
Des règles particulières s’appliquent pour le calcul de la plus-value imposable lorsque la cession porte sur des droits démembrés ou des biens faisant l’objet ou ayant fait l’objet d’un démembrement de propriété.
VENTE D’UN IMMEUBLE APRÈS RÉUNION DE PROPRIÉTÉ
- En cas de cession de la pleine propriété d’un immeuble après réunion de la nue-propriété (acquise à titre gratuit ou onéreux) et de l’usufruit par extinction au décès de l’usufruitier ou au terme de l’usufruit, le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value est égal à la somme des valeurs vénales de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur, bien que la valeur d’acquisition de l’usufruit soit nulle. Le délai de détention est décompté à partir de l’acquisition de la nue-propriété.
- En cas de cession de la pleine propriété d’un immeuble lorsque la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition est égal à la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d’acquisition.
- Lorsque l’immeuble est cédé après réunion de la nue-propriété reçue par donation ou succession et de l’usufruit acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition est la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit.
- Lorsque le cédant de l’immeuble en pleine propriété a acquis la nue-propriété et l’usufruit par donation ou succession (hors extinction de l’usufruit), le prix d’acquisition est égal à la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des transmissions.
Dans tous les cas, la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux ou à titre gratuit.
CESSION CONJOINTE PAR LE NU-PROPRIÉTAIRE ET L’USUFRUITIER D’UN IMMEUBLE DÉMEMBRÉ
En cas de cession conjointe par le nu-propriétaire et l’usufruitier de leurs droits respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l’opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun d’eux.
Le prix de vente global de l’immeuble doit être ventilé de façon à faire apparaître distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l’usufruit, en fonction de leur valeur réelle au jour de la vente. À titre de règle pratique, l’administration admet toutefois que cette ventilation soit effectuée en application du barème de l’article 669 du CGI (Code Général des Impôts) en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
Le prix d’acquisition de chaque droit est celui stipulé dans l’acte ou, en cas d’acquisition à titre gratuit, la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Lorsque le démembrement a pour origine une succession antérieure à 2004, cette valeur est retraitée par application du barème de l’article 669 du CGI en retenant l’âge de l’usufruitier au jour de la cession.
Que le droit cédé ait été acquis à titre gratuit ou à titre onéreux, le délai de détention se calcule à partir de la date d’acquisition de ce droit, conformément aux principes généraux.
CESSION ISOLÉE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ OU DE L’USUFRUIT
Lorsque le droit cédé a été acquis isolément, le prix d’acquisition est le prix du droit stipulé dans l’acte ou, en cas d’acquisition à titre gratuit, la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation.
Lorsque le démembrement a pour origine une succession antérieure à 2004, cette valeur est retraitée par application du barème de l’article 669 du CGI en retenant l’âge de l’usufruitier au jour de la cession.
Que le droit cédé ait été acquis à titre gratuit ou à titre onéreux, le délai de détention se calcule à partir de la date d’acquisition de ce droit, conformément aux principes généraux.
En cas de cession isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un immeuble acquis en pleine propriété (à titre onéreux ou à titre gratuit), la valeur d’acquisition du droit vendu à retenir pour le calcul de la plus-value correspond à la fraction de la valeur d’acquisition de la pleine propriété afférente à ce droit. Cette fraction est obligatoirement appréciée, au jour de la cession, à partir du barème de l’article 669 du CGI. Les charges et indemnités augmentatives du prix d’acquisition ainsi que les frais d’acquisition sont retenus dans la même proportion.
La durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition de l’immeuble en pleine propriété.
Pour l’application du barème, l’âge de l’usufruitier pris en compte est celui du vendeur à la date de la cession en cas de vente de la nue-propriété. Ce devrait être celui de l’acquéreur dans le cas, plus rare, de la vente de l’usufruit.
L’application du barème fiscal de l’article 669 du CGI n’est obligatoire que pour la détermination du prix d’acquisition du droit vendu. Son prix de cession est, en revanche, librement fixé par les parties et peut donc être évalué selon sa valeur économique.
Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
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