Le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) / LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est apprécié annuellement. Ainsi, un loueur peut passer de LMP à LMNP (ou inversement) d’une année à l’autre.
Lorsque le loueur a eu alternativement le statut de LMP et de LMNP, la plus-value est déterminée selon le statut applicable l’année de la cession. Cependant, le contribuable ne connaissant pas nécessairement son statut lors de la cession, on applique en pratique le statut qui était applicable l’année précédente (si nécessaire, une régularisation est effectuée au titre de l’impôt de plus-value, sans intérêt de retard ni pénalité).
NB : retrouver l’article dédié au plus-values en LMNP ici.
1. Principe
Pour les LMP, la plus-value (sur les immeubles et les meubles) relève des plus-values professionnelles.
La plus-value est calculée de la manière suivante : Prix de cession – valeur nette comptable (VNC).
Ainsi les amortissements passés sont repris et taxés.
Cependant, les amortissements différés (qui n’ont pas encore pu être déduits) sont ajoutés à la valeur nette comptable. Lorsque les revenus ont été soumis au régime micro-BIC, la valeur nette comptable correspond à la valeur d’origine du bien diminuée des amortissements réputés déduits (par le biais de l’abattement du régime micro-BIC).
Il convient ensuite de distinguer :
- la plus-value court terme s’ajoute au résultat BIC : elle est taxée à l’IR et aux cotisations sociales,
- la plus-value long terme est taxée à taux spécifique de 12,8 % (qui n’est pas le PFU : il n’y a pas d’option globale possible) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Attention :
La plus-value est imposable en cas de vente, sortie de bilan, apport de l’entreprise individuelle en société et transmission à titre gratuit (donation ou succession).
Remarque :
Le statut de LMP est pénalisant concernant la taxation de la plus-value (les amortissements sont repris et taxés). Ainsi, en cas de détention de plusieurs immeubles, il pourra être opportun de céder en premier lieu l’immeuble rapportant le plus de revenus, mais de conserver l’autre bien afin de ne pas constater une cessation d’activité et de ne pas réaliser un prorata du seuil de 23 000 € (et de passer sous le seuil des 23 000 € du fait de la cession de l’immeuble rapportant le plus de revenus).
Si le loueur détient un seul bien, il pourra lui être conseillé d’acquérir un autre bien meublé (studette) ou des OPCI location meublée afin de ne pas constater une cessation d’activité et de ne pas réaliser un prorata du seuil de 23 000 €.
Cas particulier : le bien n’a pas été inscrit à l’actif dès son acquisition (loué nu ou utilisé par le propriétaire avant la mise en location meublé)
En cas de cession avec le statut de LMP (au jour de la cession), on applique le régime des biens migrants et on calcule de deux plus-values :
- la plus-value entre l’acquisition et la mise en location meublée (inscription à l’actif) relève des plus-values immobilières des particuliers avec un délai de détention entre la date d’acquisition et l’inscription au bilan.
- la plus-value constatée entre la mise en location meublée (inscription à l’actif) et la cession du bien relève des plus-values professionnelles.
Ces situations doivent faire l’objet d’une étude particulière puisqu’elles entraînent des difficultés relatives à la détermination du régime applicable, au calcul de la plus-value, et aux modalités de paiement de l’impôt.
2. Exonérations et reports
Exonération en fonction des recettes – Article 151 septies du CGI (Code Général des Impôts)
Le LMP peut bénéficier d’une exonération d’IR et de prélèvements sociaux (mais pas les cotisations sociales sur la plus-value à court terme) si :
- ses recettes locatives n’excèdent pas 90 000 € pour obtenir une exonération totale et 126 000 € pour obtenir une exonération partielle (pour les locations meublées sans les 3 des 4 prestations de services prévues à l’article 261 D du CGI),
OU n’excèdent pas 250 000 € et 350 000 € pour les locations meublées avec les 3 des 4 prestations de services prévues à l’article 261 D du CGI (notamment chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés si la condition liée à la fourniture de prestations est remplie).
Cette condition de recettes est obligatoirement appréciée en faisant la moyenne des recettes des 2 années civiles précédant la réalisation de la plus-value. - l’activité est exercée en LMP depuis au moins 5 ans (de manière consécutive ou non, notamment lorsque le loueur a eu alternativement le statut de LMP et de LMNP).
Le fait que l’immeuble cédé soit détenu depuis moins de 5 ans est indifférent. Ainsi, un bien acquis peu de temps avant sa revente peut être exonéré si l’activité de LMP a duré au moins 5 ans.
Depuis 2012, les plus-values court terme exonérées d’IR sont dans l’assiette des cotisations sociales. Ainsi, les plus-values court terme, quand bien même exonérées au titre de l’article 151 septies du CGI sont soumises aux cotisations sociales.
Contrairement aux autres activités de location relevant des BIC classiques (para-hôtellerie, location équipée, etc.), la condition tenant à la participation personnelle, directe et continue du propriétaire loueur à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité, n’est pas requise pour être éligible à l’exonération de l’article 151 septies du CGI.
Remarque :
La condition tenant à l’inscription au RCS (devenu registre national des entreprises – RNE) pour la qualification de loueur en meublé professionnel (LMP) est supprimée pour les revenus et plus-values à compter du 1er janvier 2020.
Cette modification fait suite à la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018 n°2017-689 qui a supprimé la condition d’inscription au RCS pour la qualification de LMP. La suppression de la condition d’inscription au RCS avait été reprise par le BOFiP (voir la mise à jour du BOFiP du 20 mars 2019) et confirmée par plusieurs réponses ministérielles (RM Frassa, JO Sénat 17 mai 2018, n° 01406 ; RM Saddier, JOAN 18 juin 2019, n° 18937).
Attention :
Les immeubles ne sont pas éligibles à l’exonération de l’article 238 quindecies du CGI (exonération fonction de valeur des biens transmis).
Exonération en fonction de la durée de détention (151 septies B):
Le LMP peut bénéficier d’abattement voire d’une exonération, sur la plus-value à long terme uniquement, d’IR et de prélèvements sociaux de la manière suivante :
- abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année,
- exonération totale après 15 ans de détention.
Report d’imposition en cas de transmission à titre gratuit (41 et 151 nonies):
La plus-value est mise en report en cas de transmission à titre gratuit de l’entreprise individuelle (Voir Article 41 du CGI) ou des titres de société dans laquelle l’activité de location meublée est exercée (Article 151 nonies du CGI).
Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
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