1. Immeuble détenu en direct
1.1. Juridiquement
Mise en location de la résidence principale
- Enregistrement dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Nice. Bien souvent, il n’y a cependant pas besoin de déclaration préalable ni d’autorisation de changement d’usage puisque le bien constitue la résidence principale du loueur.
- Déclaration d’activité au guichet des formalités des entreprises.
- Meubler le logement.
Mise en location de la résidence secondaire
- Autorisation préalable de la mairie pour changement d’usage temporaire lorsque le logement se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants, en Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou dans une commune de moins de 200 000 habitants mais ayant instauré l’autorisation préalable par délibération du conseil municipal.
- Déclaration préalable en mairie vie le cerfa 14004*02 (ou enregistrement en ligne à Paris, Bordeaux et Nice notamment)
- Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location saisonnière (exemple : clause d’habitation bourgeoise exclusive dans le règlement incompatible avec la rotation de locataires).
- Déclaration d’activité au guichet des formalités des entreprises.
- Meubler le logement.
1.2. Fiscalement
La mise en location meublée d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance gratuite une partie de l’année :
- ne donne lieu ni à un droit de mutation (droit d’enregistrement) ni à un impôt de plus-value,
- les loyers ne sont pas soumis à TVA (sauf prestations para-hôtelières mais dans ce cas, les périodes d’occupation privatives doivent être soumises à TVA afin de ne pas remettre en cause le droit à déduction),
- l’éventuelle taxe de séjour est à déclarer en mairie (Il est possible de vérifier le montant de la taxe de séjour sur le site : impots.gouv.fr),
- le bien reste soumis à la taxe foncière, la taxe d’habitation et potentiellement à la CFE via le formulaire n°2447 C lorsque la location est périodique et non accidentelle. Le montant de la CFE peut être élevé pour les locations saisonnières (CFE sur la valeur locative) hors résidence principale du loueur et location par bail commercial,
- aucune cotisation sociale lorsque les recettes n’excèdent pas 23 000 €,
- mais les conséquences sont différentes selon le régime d’imposition des revenus (régime réel ou régime micro).
1.2.1. Exonération en cas de location saisonnière de la résidence principale
Jusqu’au 31 décembre 2023, les revenus de chambres d’hôtes sont exonérés d’IR et de prélèvements sociaux si :
- la location est habituelle,
- la location est réalisée pour 1 journée, 1 semaine ou 1 mois (c’est-à-dire à des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement),
- les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit-déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.
Cette exonération est supprimée à compter du 31 décembre 2023.
Le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) prévoit cette exonération de 760 € pour les locations de chambres d’hôtes à l’article 35 bis II du CGI et à mon sens, cette exonération ne concerne pas uniquement les chambres d’hôtes mais s’applique à toutes les locations meublées saisonnières.
1.2.2. Régime micro-BIC
L’occupation à titre personnel n’est pas considérée comme revenu et l’abattement de 50 % est applicable en totalité (il n’y a pas lieu de faire un prorata sur l’abattement entre les périodes de location et d’occupation à titre personnel).
1.2.3. Régime réel-BIC
Si l’immeuble est inscrit au bilan
Les loyers fictifs correspondant aux périodes d’occupation par le propriétaire doivent être intégrés aux revenus imposables, en contrepartie l’ensemble des charges et amortissements sur la totalité de l’année sont déductibles.
Précision pour l’amortissement : l’immeuble est inscrit au bilan pour sa valeur vénale au début de l’activité de location meublé (et non à sa valeur d’acquisition par le particulier) et l’amortissement commence à compter du début d’activité.
Cas particuliers : pour les LMP
Les dépenses attachées exclusivement à la location sont déductibles en totalité (CFE, commissions d’agence, frais d’annonces, consommations eau et énergie des locataires sur justifications).
Les charges autres (intérêt d’emprunt, etc.) et l’amortissement sont déductibles au prorata de la durée de mise en location.
En cas de changement d’usage prévisible (professionnel à patrimonial et inversement), il conviendra d’anticiper en amont cette situation qui aura de lourdes conséquences fiscales pour les propriétaires.
Si l’immeuble n’est pas inscrit au bilan
Concernant les loyers versés par le locataire en BIC, seuls sont déductibles les frais et dépenses attachés exclusivement à la location : CFE, commissions d’agence, frais d’annonces, consommations eau et énergie des locataires sur justifications.
Les dépenses liées à la propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) et les charges locatives correspondant aux périodes d’occupation par le propriétaire ne sont pas déductibles.
Remarque : Le contribuable peut choisir de ne pas inscrire le bien à l’actif de l’entreprise tout en utilisant le bien dans le cadre de l’activité de l’entreprise. Dans ce cas, l’entreprise peut déduire une somme correspondant au loyer normal (loyer fictif). Cependant, cette déduction emporte, corrélativement, l’imposition du loyer fictif, a priori, en revenu foncier chez le contribuable.
1.2.4. Plus-value
Retrouver le détail dans les articles dédiés selon le cas de figure :
2. Immeuble détenu en société à l’IR (SCI ou SARL de famille)
2.1. Juridiquement
Mise en location de la résidence principale
- Enregistrement dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Nice… Bien souvent, il n’y a cependant pas besoin de déclaration préalable ni d’autorisation de changement d’usage puisque le bien constitue la résidence principale du loueur.
- Déclaration d’activité au guichet des formalités des entreprises.
- Meubler le logement.
Mise en location de la résidence secondaire
- Autorisation préalable de la mairie pour changement d’usage temporaire lorsque le logement se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants, en Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou dans une commune de moins de 200 000 habitants mais ayant instauré l’autorisation préalable par délibération du conseil municipal.
- Déclaration préalable en mairie vie le cerfa 14004*02 (ou enregistrement en ligne à Paris, Bordeaux et Nice notamment)
- Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location saisonnière (exemple : clause d’habitation bourgeoise exclusive dans le règlement incompatible avec la rotation de locataires).
- Déclaration d’activité au guichet des formalités des entreprises.
- Meubler le logement.
2.2. Fiscalement
Principe
La mise en location meublée d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance gratuite une partie de l’année :
- ne donne lieu ni à un droit de mutation (droit d’enregistrement) ni à un impôt de plus-value,
- les loyers ne sont pas soumis à TVA (sauf prestations para-hôtelières),
- l’éventuelle taxe de séjour est à déclarer en mairie (il est possible de vérifier le montant de la taxe de séjour sur le site : impots.gouv.fr),
- le bien reste soumis à la taxe foncière, la taxe d’habitation et potentiellement à la CFE via le formulaire n° 2447 C lorsque la location est périodique et non accidentelle. Le montant de la CFE peut être élevé pour les locations saisonnières (CFE sur la valeur locative) hors résidence principale du loueur et location par bail commercial.
- les gérants sont soumis aux cotisations sociales (ou le cas échéant à la cotisation minimum en tant que TNS).
Attention : La mise en location meublée de la résidence principale détenue par une société soumise à l’IR (SCI ou SARL de famille) fait passer la société obligatoirement à l’IS.
Passage à l’IS
Si la résidence principale ou secondaire est détenue par une SCI à l’IR : la SCI passe obligatoirement à l’IS. En effet, la SCI ne peut rester à l’IR que si les recettes commerciales de la société n’excèdent pas 10 % des recettes totales de la société. Or, si la société détient uniquement la résidence principale, elle n’a pas d’autres revenus que ceux de la mise en location meublée, ainsi la tolérance de 10 % ne peut s’appliquer : la SCI est obligatoirement soumise à l’IS.
Remarques :
- Outre le passage à l’IS, la mise à disposition gratuite constitue un supplément de rémunération imposable à l’IR (ou une distribution occulte) soumis aux cotisations sociales. Si la résidence principale ou secondaire est détenue par une SARL de famille : la SARL de famille passe obligatoirement à l’IS. En effet, l’option pour le régime de la SARL de famille (imposition à l’IR) n’est possible que si la société exerce exclusivement une activité commerciale. Or, si la société met à disposition la résidence principale à titre gratuit, elle n’exerce plus une activité exclusivement commerciale : la SARL est obligatoirement soumise à l’IS.
- Outre le passage à l’IS, la mise à disposition gratuite peut entraîner l’assujettissement aux cotisations sociales des gérants majoritaires.
NB : Dans l’hypothèse où la résidence principale est détenue dans une société à l’IR et qu’il est envisagé de la mettre en location meublée (saisonnière), on pourra envisager le schéma suivant :
- la SCI loue nu le logement à une entreprise individuelle,
- l’entreprise individuelle loue meublé le logement.
Ce schéma permet d’éviter le passage de la société à l’IS cependant ce schéma ne permet pas d’optimiser fiscalement : les revenus seront imposés dans l’entreprise individuelle (probablement au régime micro-BIC pour simplifier la gestion et compte tenu de l’impossibilité d’amortir le bien ou au régime réel, ce qui permet de déduire le montant du revenu nu acquitté par l’entreprise à la SCI ou SARL) et en revenus fonciers dans la SCI ou la SARL de famille. Par ailleurs, la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sera due et potentiellement élevée car calculée sur la valeur locative.
Il conviendra également d’étudier attentivement ce schéma puisque les dernières jurisprudences montrent une tendance consistant pour l’administration à tenter de soumettre la société à l’IS, via la procédure d’abus de droit.
Article rédigé par Adrien Botella, avocat fiscaliste à Paris
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