Vous avez envie de changer de vie, de vivre au vert et d’ouvrir un gîte ? Peut-être que vous êtes en plein dans les recherches de biens à visiter et que vous commencez peu à peu à vous décourager car le marché de l’immobilier est tendu.
Les maisons que vous visitez sont généralement peu adaptées à l’accueil d’un gîte ou à la création de chambres d’hôtes. Les aménagements et travaux que nécessite la création d’un gîte sont trop importants pour être réalisables.
Et là c’est l’illumination : pourquoi ne pas reprendre un gîte déjà en activité ?! En voilà une solution ! Pourquoi transformer une maison en gîte lorsque des gîtes déjà en activité sont à vendre et à reprendre ?
Petite anecdote personnelle : en 2018, sans le vouloir, j’ai eu l’opportunité de reprendre un gîte de groupe dans le Lot. Aujourd’hui, je partage avec vous, en toute transparence, trois des plus grandes erreurs que j’ai commises. Avec le recul, j’ai compris que j’étais mal informée et mal préparée. Si vous êtes sur le point de reprendre un gîte, prenez un instant pour lire ces quelques lignes.
C’est parti pour les 3 erreurs à éviter si vous êtes sur le point d’acheter un gîte en activité.
Ma propre expérience de reprise de gîte en activité
Pour vous donner un peu de contexte, refaisons rapidement les présentations : je m’appelle Laura, j’ai 38 ans et j’ai grandi à Toulouse. Après des études au lycée hôtelier, j’ai effectué un BTS et une école de commerce en gestion et marketing des entreprises. À quelques exceptions près, j’ai toujours travaillé dans l’hôtellerie. Je pense avoir fait tous les postes possibles : réceptionniste, gouvernante, femme de chambre, responsable des réservations, night auditor, assistante de direction, etc.
En début d’année 2018, se présente à nous l’opportunité de reprendre un gîte de groupe situé près de Cahors dans le Lot. Ce projet tombe de nulle part et apparaît pourtant comme une évidence.
Depuis quelque temps, j’ai envie de trouver plus de sens dans mon travail, nous rêvons de nous installer à la campagne et de faire l’acquisition d’un bien atypique.
Cependant, lorsque nous avons acheté le gîte Le Moulin de Bernard, j’étais à des années lumière d’imaginer à quel point ma vie en serait bouleversée. J’étais plutôt mal informée et mal préparée sur toutes les étapes de la reprise de cette entreprise. Aujourd’hui, presque 4 ans plus tard, j’ai suffisamment de recul pour faire le bilan sur notre parcours et identifier les erreurs que j’ai pu commettre en reprenant un gîte déjà ouvert.
Les avantages à reprendre un gîte en activité
Peut-être qu’avant de voir les erreurs, vous en êtes au stade où vous vous demandez si c’est vraiment une bonne idée d’acheter un gîte qui tourne déjà. Bien évidemment, cela dépend de vos envies et de vos objectifs.
Mais comme l’explique Laurie Cométou dans un épisode de podcast, reprendre un gîte déjà ouvert présente de nombreux avantage :
- Cela permet de gagner du temps face à la banque et de la convaincre plus facilement car le business plan est déjà éprouvé et l’activité tourne bien (normalement).
- La clientèle est déjà établie et vous n’avez pas besoin de démarrer de zéro et de chercher des clients potentiels de 0.
- La notoriété et la réputation du gîte sont déjà bien présentes. Cela peut être en mal ou en bien, malheureusement. À vous de maintenir la notoriété ou de faire les ajustements pour améliorer la réputation du lieu.
Acheter un meublé de tourisme en activité peut donc vous correspondre sur plusieurs points. À vous de les définir et de choisir l’option qui vous convient le mieux.
Erreur n°1 : faire (aveuglément) confiance aux vendeurs
Ma première erreur a été de faire confiance aux vendeurs auprès desquels je reprenais la location saisonnière. Je ne parle même pas d’honnêteté.
Ce que je veux dire c’est que j’ai pris pour acquis tout ce qu’ils ont pu nous dire sur le bâtiment, son environnement, les travaux ou encore leur gestion de l’hébergement. Je n’ai pas réfléchi davantage pour faire mes propres constatations.
Je ne suis pas en train de dire que vous ne devriez pas faire confiance aux gens.
Cependant, je vous conseille de mettre les choses en perspective par rapport à votre vision, vos habitudes et votre fonctionnement pour la gestion de votre propre entreprise. Votre stratégie commerciale ne sera sans doute pas du tout la même.
Par exemple, ils nous avaient donné le nombre d’heures de ménage dont ils avaient besoin pour remettre le gîte en état entre deux locations. J’ai longtemps cru que c’était une référence et que je devais m’y conformer. Grosse erreur car leur façon de gérer le ménage ne correspondait pas à la mienne. Nos standards n’étaient absolument pas les mêmes et pourtant je restais accrochée aux informations qu’on m’avait données, tel un objectif à atteindre.
Cet exemple est valable pour tout :
- le client idéal
- le processus d’accueil
- la communication
- les services proposés
- le prix des nuitées
- la stratégie marketing
- la stratégie commerciale
- …
Je savais que j’allais faire différemment, que j’allais gérer le gîte autrement, mais dans un premier temps, je restais focalisée sur leurs propres modes de fonctionnement.
Je vous recommande de prendre une certaine distance avec les propos des vendeurs de votre futur bien. Si vous vous lancez dans ce projet pour la première fois et que le secteur de l’hôtellerie est nouveau, c’est normal de vous appuyer sur ces indications. Mais vous avez le droit de faire tourner votre entreprise comme bon vous semble, avec vos propres règles et vos objectifs même si vous n’avez jamais été dans la posture de loueur professionnel.
Vous n’avez pas les mêmes habitudes, les mêmes objectifs et les mêmes priorités.
Prenez du recul sur l’excitation d’une visite coup de cœur. Faites le tri entre les données communiquées par les vendeurs et ce que vous souhaitez vraiment faire de votre futur gîte. Même si vous reprenez l’entreprise, vous créez votre propre activité. Votre projet doit donc s’adapter à votre vision, à vos habitudes, à vos valeurs et aux aménagements que vous allez faire.
Dernier conseil : faites vous accompagner dans la visite et l’ouverture de votre gîte. Un·e professionnel·le ou même un membre de la famille pourra vous apporter un regard extérieur, voire critique. Cela vous aidera à anticiper tous les travaux et achats à faire dès la reprise et qui pourraient impacter votre budget.
Je propose des accompagnements sur-mesure pour répondre à toutes vos problématiques de porteurs de projet. Élaboration d’un business plan, gestion de la réglementation et de la mise aux normes avant location ou encore réflexion sur le meilleur positionnement touristique à adopter, je vous aide à avancer concrètement et avec sérénité.
L’appel est bien évidemment gratuit, venez avec tous vos problèmes et vos questionnements d’hébergiste.
Erreur n°2 : ne pas contacter d’autres propriétaires de gîtes ou chambres d’hôtes
Ma deuxième erreur a été de ne pas contacter d’autres propriétaires et gérants de gîtes plus tôt. Si j’avais contacté des confrères et consœurs, je me serais déjà épargnée la première erreur ! J’aurais su qu’il ne fallait pas prendre en compte toutes les recommandations et les normes que vivaient les anciens propriétaires du gîte en activité.
J’étais trop têtue et sûre de moi pour voir l’importance des retours d’expérience des futurs collègues (oups). Je ne voyais pas en quoi cela pouvait m’aider et m’apporter des renseignements que je n’avais pas déjà. Et puis bien sûr, j’étais trop timide pour faire cette démarche qui me paraissait insurmontable.
J’avais trop peur qu’on ne veuille pas me répondre, ni partager des conseils sur la gestion des hébergements touristiques avec moi. Je suis donc restée très seule jusqu’à ce que je lance finalement mon podcast Les clés du gîte.
Jusque là, je menais ma barque, sans tirer profit des témoignages que pouvaient partager les collègues.
Faire l’impasse sur les retours d’expérience est vraiment dommage. D’autant plus que je suis la première à vous encourager à vous renseigner et à solliciter des personnes qui sont déjà passées par là. Les cordonniers les plus mal chaussés, vous connaissez ?
Si vous avez pour projet d’ouvrir un gîte, je vous invite vivement à envoyer un message à des propriétaires que vous appréciez sur Instagram ou n’importe quel autre réseau social.
Proposez de les appeler ou invitez-les pour un café (virtuel ou non).
Vous verrez de nombreux avantages à cette démarche :
- L’expérience des autres professionnel·les de la location de vacances vous fera gagner un temps considérable, des conseils, et de l’inspiration.
- Avoir la vision d’autres propriétaires est toujours hyper intéressant et enrichissant.
- Même si vous n’avez rien appris de nouveau (ce que je pense peu probable), vous serez très confiant·e et rassuré·e par vos choix et votre niveau de connaissances.
Si je devais tout recommencer, je ferais chauffer le téléphone avec un tour de France des témoignages de propriétaires ! Tiens, tiens, ça me rappelle le podcast cette histoire ! Finalement, j’ai réussi à effacer mon erreur de débutante.
Erreur n°3 : ne pas revoir la grille tarifaire dès la première année
Ma troisième erreur a été de ne pas revoir ma grille tarifaire dès l’ouverture. Cette erreur, j’en ai pris conscience très tard, en discutant avec Sophie de Guest in Time et Laurie, notre experte marketing.
En fait, je ne me sentais pas légitime de changer les tarifs de la location établis par les anciens propriétaires. Finalement, cela rejoint la première erreur d’essayer de reproduire leur fonctionnement.
J’ai considéré que s’ils avaient ces tarifs, c’étaient forcément les bons.
Pourtant, pour fixer le prix de la nuitée il fallait que je prenne en compte :
- ma clientèle cible et mes futurs locataires.
- mes charges.
- mes prestations et les services délivrés.
J’ai mis tout ça de côté et je me suis juste dit que si les tarifs fixés étaient ceux-ci, c’était forcément rentable.
Encore une fois, c’est questionnable, car ma façon de gérer le gîte n’est pas du tout la même que la leur.
Reprendre un gîte en activité implique forcément que vous allez avoir une nouvelle gestion, une nouvelle stratégie et donc de nouveaux prix. Et heureusement, sinon vous serez bloqué·es dans le schéma défini par l’ancien propriétaire du gîte et ça ne serait vraiment pas très plaisant pour vous. Tout l’objectif de créer son propre projet reste de pouvoir faire ce que bon vous semble (ou presque).
Repartir sur une nouvelle grille tarifaire était donc pertinent voire nécessaire. Pourtant, j’ai attendu plus d’un an avant de modifier ma politique tarifaire.
Pour expliquer ce laps de temps : j’avais des réservations prises par les anciens propriétaires. Légalement, c’était impossible de modifier les contrats en cours. Cependant, même pour les nouvelles locations que je prenais en direct, je n’ai pas voulu réévaluer les prix. J’ai clairement perdu de l’argent en ne modifiant pas le montant du séjour.
Les travaux que j’ai réalisés, les améliorations et le niveau de confort n’étaient pas rémunérés à leur juste valeur !
Comme nous l’a rappelé Sophie de Guest in Time : une grille tarifaire n’est pas figée dans le temps. Et heureusement !
Revoir ses tarifs dès qu’un élément de votre hébergement touristique change est indispensable :
- nouvel équipement.
- nouvelle charge.
- nouvelles prestations.
- nouveau label.
- nouvelle stratégie de commercialisation…
À vous de décider du bon moment pour modifier le tarif de la nuitée dans votre gîte ou chambre d’hôtes.
Ne pensez pas qu’une augmentation va forcément faire peur, que vous n’aurez plus d’hôtes, ou qu’on va vous reprocher d’appliquer des tarifs trop élevés. Personne ne se souviendra de vos anciens tarifs. Si, si je vous le promets.
L’important c’est que vos tarifs soient cohérents avec votre niveau de service et que vous misez sur la meilleure expérience client pour faire vivre le meilleur séjour et fidéliser.
Soyez transparent·es et communiquez bien sur la qualité de votre établissement et sur la valeur perçue. Dans le pire des cas, rien n’est gravé dans le marbre et vous pourrez toujours ajuster votre stratégie tarifaire sur le long terme.
Ce qu’il faut garder en tête pour reprendre un gîte en activité
Bien sûr, j’ai commis d’autres erreurs en reprenant un gîte en activité. Mais ce sont ces trois erreurs qui m’ont le plus marquée.
Pour récapituler, gardez bien ces trois points de vigilance en tête :
- Lorsque vous achetez un bien, ne faites pas aveuglément confiance aux vendeurs, aussi gentils soient-ils. Réfléchissez à votre propre stratégie, vos objectifs et à votre fonctionnement.
- Vous n’avez pas à rester seul·e ! Allez chercher de l’information auprès de la communauté de propriétaires de gîtes et chambres d’hôtes.
- Changez le modèle économique de votre gîte selon vos propres besoins. Testez et ajustez ! Vous avez le droit à une phase de transition en tant que nouveaux gérants, et ce dès l’ouverture de votre gîte.
Vous avez maintenant les clés pour partir à la rechercher de la perle rare parmi les nombreux gîtes à reprendre dans toute la France.
Vous souhaitez être accompagné·e pour lancer ce projet sereinement ? Besoin d’aide sur le calcul de rentabilité de votre futur projet ou la création d’un business plan ? Je vous accompagne de manière personnalisée pour transformer votre rêve en réalité.
